鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１草津Ｓ -309	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２０１草津Ｓ -713	草津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南10m、東7m、北6.8m、四方路		２住居 (70,200)
c	２２０１草津Ｓ -704	草津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西19.2m国道、南西12m、北東6.8m、三方路		準工 (70,200)
d	２２０１野洲Ｓ -309	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		商業 (80,366)
e	２２０１大津Ｓ -1519	大津市		建付地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,593	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,056	100 [ 92.9]	100,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 91,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,187	100 [ 88.9]	103,697		104,000
c	(　 ) 132,367	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,081	100 [ 126.9]	100,931		101,000
d	(　 ) 110,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,070	100 [ 112.3]	98,014		98,000
e	(　 ) 127,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,427	100 [ 134.6]	96,157		96,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

草津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,416,000	8,641,000	34,775,000	20,932,800	13,842,200	（　0.9475） 13,115,485	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	267,662,959 円　　　　（　 94,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	2,824 ㎡	34.5 m x 86.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	2,000	4,000,000	6.0	24,000,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		4,000,000		24,000,000
								0

⑨年額支払賃料	4,000,000 円　×　12ヶ月　＝　 48,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,000,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,800,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,200,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 216,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,416,000 円　　　　（　 15,374 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１草津（賃）商　　　　-302	2,343 ( 2,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７草津（賃）商　　　　-501	2,860 ( 2,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,072
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,764,000 円	294,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,440,000 円	48,000,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,499,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,641,000 円　（　　　　　　 3,060 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,932,800 円（　　　　　 7,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,416,000 円
②総費用	8,641,000 円
③純収益　①－②	34,775,000 円
④建物等に帰属する純収益	20,932,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,842,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,115,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,662,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
草津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-6

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　眞下　貴之

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市木川町字上兵庫６４番外				②地積　(㎡)	2,824 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）地区計画等
	1:2.5	店舗Ｓ1	低層の店舗等が多い路線商業地域	北西30m県道	水道、下水	草津 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 150 ｍ、南 35 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ　県道

交通

施設

草津駅南西方

2.5km

法令

規制

近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

比較的規模が大きい低層店舗を中心とした幹線道路沿いの地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと
予測する。車両交通量が多く堅調な店舗需要が見られており、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津市及び周辺市に存する幹線道路沿いの商業地域の圏域と判断する。需要者は広域的に事業展開を行う
沿道型店舗、物販店舗等の事業者が中心となる。経済情勢は本格的な回復には至っていないものの、車両交通量の多い
幹線道路沿いに位置し、店舗需要が堅調なエリアであり、地価は上昇傾向にある。規模がまちまちであり総額での中心
価格帯の把握が困難であるが、更地前提で１㎡あたり９０，０００～１１０，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的類似性の高い商業地域の事例から適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域
は自用目的での需要も多く、賃料収入に基づく収益性が最も重要視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の
徴収がやや困難な地域であることから、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。よって比準価格を重視
し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草津 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[149.0]

[100.0]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて
いるものの、足踏み状態が続いている。草津
市の人口数、世帯数は、ともに増加傾向にあ
る。

近隣地域の地域要因に大きな変動はない。周
辺で空テナントも見られるが、背後地人口の
増加、堅調な店舗需要により地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１草津Ｓ -713	草津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南10m、東7m、北6.8m、四方路		２住居 (70,200)
b	２１０７草津Ｓ -507	草津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西2m、二方路		近商 (80,200)
c	２１０７草津Ｓ -518	草津市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１０７大津Ｓ -1405	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東14m国道、中間画地		準工高度6種最高31m 特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,187	100 [ 89.9]	102,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 90,678	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,673	100 [ 91.0]	101,838		102,000
c	(　 ) 121,668	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,101	100 [ 114.8]	108,102		108,000
d	(　 ) 103,522	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	118,015	100 [ 118.7]	99,423		99,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

草津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,820,580	8,242,540	32,578,040	19,580,000	12,998,040	（　0.9475） 12,315,643	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	251,339,653 円　　　　（　 89,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	2,824 ㎡	34.5 m x 86.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの沿道型低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	1,000.00	100.0	1,000.00	1,882	1,882,000	5.0	9,410,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,764,000		18,820,000
								0

⑨年額支払賃料	3,764,000 円　×　12ヶ月　＝　 45,168,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,168,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,516,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,651,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,820,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,820,580 円　　　　（　 14,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-97001	1,728 ( 1,724)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,774	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）商　　　　-504	2,152 ( 2,097)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,005
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	275,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,355,040 円	45,168,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,337,500 円	275,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,242,540 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	275,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,580,000 円（　　　　　 6,933 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,820,580 円
②総費用	8,242,540 円
③純収益　①－②	32,578,040 円
④建物等に帰属する純収益	19,580,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,998,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,315,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,339,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,000 円／㎡）