鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1210	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、東2.6m、角地		近商高度6種最高31m (80,200)
b	２２０１大津Ｓ -1326	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	２２０１草津Ｓ -314	草津市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２２０１大津Ｓ -1525	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南17m市道、東3.5m、角地		商業 (80,600)
e	２２０１草津Ｓ -2	草津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,484	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	341,868	100 [ 74.1]	461,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 300,631	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	302,435	100 [ 81.2]	372,457		399,000
c	(　 ) 254,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	254,902	100 [ 67.4]	378,193		405,000
d	(　 ) 297,011	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	301,471	100 [ 82.5]	365,419		391,000
e	(　 ) 246,823	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	253,875	100 [ 71.2]	356,566		382,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 413,000 円／㎡]

草津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,196,193	15,892,011	32,304,182	27,876,000	4,428,182	（　0.9497） 4,205,444	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,422,696 円　　　　（　 345,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	195.86	Ｓ8F1B	1,634.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	265 ㎡	16.4 m x 16.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗（スケルトン）、３～８階事務所（事務所標準仕様）で、各階ともにフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.7 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.14	75.3	142.34	4,600	654,764	10.0	6,547,640
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.86	72.7	142.34	3,600	512,424	10.0	5,124,240
							0.0	0
3～ 8	事務所	195.86	72.7	142.34	2,758	392,574	6.0	2,355,444
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	74.23

～

計		1,634.39	69.7	1,138.72		3,522,632		25,804,544
								0

⑨年額支払賃料	3,522,632 円　×　12ヶ月　＝　 42,271,584 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,138.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,198,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近傍の店舗、事務所の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,470,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,523,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,946,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,804,544 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 245,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,196,193 円　　　　（　 181,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-27301	3,045 ( 3,025)	100 [100.0]	[ 96.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,772 円/㎡　月額支払賃料（　 2,758 円/㎡）　基準階 3 F B
b	草津（賃）　　　　-61901	3,059 ( 2,973)	100 [100.0]	[ 98.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,715
c	草津（賃）　　　　-47704	2,123 ( 2,105)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,780

草津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,424,000 円	404,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,327,611 円	50,470,368　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 898,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,434,000 円	404,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,892,011 円　（　　　　　　 59,970 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	404,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,634.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,876,000 円（　　　　　 105,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,196,193 円
②総費用	15,892,011 円
③純収益　①－②	32,304,182 円
④建物等に帰属する純収益	27,876,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,428,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,205,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,422,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 345,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
草津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　靖展

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

413,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外｢大路１－１０－１｣				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ7F2B	中高層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域	北東18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	草津 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 10 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

草津駅南東方

80m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

草津駅前の商業地域であり、近隣地域周辺にマンション等が立地し、今後商業集積が見込まれる。但し、コロナ
禍の影響により、店舗需要はやや弱く推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 413,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津市域及びその周辺地域における中高層店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域である。店舗等が立地
するほか、近傍では共同住宅等も認められる。草津駅に近く、店舗の集積性も高まりつつある地域内にあって地価は上
昇傾向に推移していたが、コロナ禍の影響により不透明感がいまだ継続している。駅前商業地においては、土地取引事
例が少ないこともあり、土地価格水準の把握は困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記試算により比準価格及び収益価格を得た。収益価格は、草津駅及び周辺駅周辺におけるテナント賃料水準に留意し
、類似地域に存する店舗・事務所等の賃料から査定しているが、テナント契約には個別性が大きく、若干保守的に算定
したことから、やや低位に試算された。本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地を規準とした価格や前年公示価格等との均衡にも十分留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 349,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[ 89.1]

[107.0]
100

413,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　草津 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    408,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津市内における商業地に対する需要は、立
地条件により強弱が大きく、特に路線型商業
地についてはその傾向が顕著である。

周辺に分譲マンションが建築される等、駅前
整備が進行しつつあるが、コロナ禍の影響に
より、不透明感が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

草津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1326	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	２２０１大津Ｓ -1210	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、東2.6m、角地		近商高度6種最高31m (80,200)
c	２２０１大津Ｓ -1513	大津市		更地	（　）	不整形	西11m県道、北3m、二方路		商業 (80,500)
d	２２０１大津Ｓ -1105	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m道路、中間画地		商業高度7種最高45m 地区計画等 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,631	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	302,435	100 [ 74.7]	404,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 336,484	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	341,868	100 [ 85.9]	397,984		426,000
c	(　 ) 416,293	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	461,641	100 [ 123.3]	374,405		401,000
d	(　 ) 459,829	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	458,026	100 [ 124.8]	367,008		393,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 413,000 円／㎡]

草津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,524,685	16,744,817	31,779,868	27,324,000	4,455,868	（　0.9497） 4,231,738	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,994,304 円　　　　（　 347,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	195.86	Ｓ8F1B	1,634.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	265 ㎡	16.4 m x 16.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗（スケルトン）、３～８階事務所（事務所標準仕様）で、各階ともにフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.7 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.14	75.3	142.34	4,450	633,413	10.0	6,334,130
							0.0	0
2～ 2	店舗	195.86	72.7	142.34	3,580	509,577	10.0	5,095,770
							0.0	0
3～ 8	事務所	195.86	72.7	142.34	2,820	401,399	6.0	2,408,394
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	74.23

～

計		1,634.39	69.7	1,138.72		3,551,384		25,880,264
								0

⑨年額支払賃料	3,551,384 円　×　12ヶ月　＝　 42,616,608 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,138.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,198,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近傍の店舗、事務所の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,815,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,540,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,274,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,880,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 245,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,524,685 円　　　　（　 183,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-77001	2,258 ( 2,119)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,834 円/㎡　月額支払賃料（　 2,820 円/㎡）　基準階 3 F B
b	草津（賃）　　　　-27304	2,702 ( 2,690)	100 [100.0]	[ 96.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,376,000 円	396,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	9,299,217 円	50,815,392　×　　　　 18.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 911,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,744,817 円　（　　　　　　 63,188 円／㎡）　　（経費率　　 34.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,634.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,324,000 円（　　　　　 103,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,524,685 円
②総費用	16,744,817 円
③純収益　①－②	31,779,868 円
④建物等に帰属する純収益	27,324,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,455,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,231,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,994,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,000 円／㎡）