別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 草津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市矢橋町字馬池下２３番３７ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6.3m市道 水道、ガス、下水 南草津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 南草津駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南草津駅徒歩圏内の住宅地として品等はやや劣るが需要は底堅いものがあり、建替や更地化販売がみられる。今 後も画地規模から総額の市場性は高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ南草津駅勢圏の造成された住宅地域で需要者は市内在住や在勤する一次取得者が中心である。同駅 勢圏内では大規模区画整理による宅地開発分譲も行われている。近隣地域は造成時期が古い住宅団地で、区画や街路は 普通であるが、建替事例や不動産業者の再築分譲事例も少なくなく、比較的画地規模が小さいので総額の市場性を有し 需要は堅調である。中心価格帯は土地１１００万円～１６００万円、新築で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある類似地域における既成住宅地内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を 適格に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性、需給動向等から賃貸市場の想定が困難 であるため試算しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実 証的で規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 草津市は人口・世帯数微増、地域発展性継続 、コロナ感染症・デフレ脱却期待の中、地価 は交通・環境要因等の格差による２極化の様 相を深めている。 南草津駅徒歩圏住宅地に対する強い需要が継 続。不動産業者の買取転売需要やプリムタウ ン販売価格の影響も若干受けて取引価格は上 昇傾向にある。 標準的な規模・形状を有する北東向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％