別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 草津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市東草津２丁目字上野田６２３番１０ ｢東草津２－２－４８－８｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 草津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   105 ｍ、南    95 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 草津駅南方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現状のまま推移するものと予測する。住宅地市場は堅調に推移しており 地価は上昇基調であると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市内に存する住環境の類似する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市内及び周辺市に在住の 居住目的の個人である。草津市中心部の住宅地の需要は旺盛であるが、新規の供給は少なく既成住宅の再分譲や古民家 のリフォーム販売が中心であるため需給のアンバランスが見られ、高位な取引価格が散見される。中心価格帯は土地単 価で１０万円／㎡～１１万円程度、総額では１，６００万円前後であり、新築戸建で４，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は草津市内の規範性の高い住宅地の事例に基づき試算しており、現下の住宅地の市場動向に着目した価格であ り豊富な資料を基礎としており説得力を有するものと思料する。他方、収益価格については画地面積により賃貸アパー トを想定することが困難であるため土地残余法の適用を断念した。したがって、規範性の高い比準価格を標準として、 代表標準地価格との均衡に留意して調整し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [134.7] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費を中心に緩やかに持ち直 している。生産活動は弱い動きがあるものの 増加基調にある。今後は各種経済対策により 改善が進む。 地域要因に変化はなく堅調な需要に支えられ 、既存住宅の建替・リフォームを中心に住宅 地として熟成が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％