別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 草津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 見られる住宅地域 北東4.5m道路 水道、ガス、下水 草津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　道路 交通 施設 草津駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された成熟した住宅地域であり、今後は建替え等を繰り返しながら現在の住環境を維持していくもの と予測される。最寄駅徒歩圏内に位置し、利便性が良好であるため、戸建住宅需要は相対的に強い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市内における住宅地域の圏域と判断する。需要者は草津市内の一次取得者層が中心である。古くに開 発された住宅地域であるものの、草津市内の住宅地市場は最寄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域については需要が強く 、一方で供給が限定されているため、相対的に高値での取引も散見されており、地価は上昇傾向で推移している。土地 は１４０㎡で１，７００～２，０００万円、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ草津駅勢圏における住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択の上、 要因比較等についても適切に判断されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り 立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な 資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部で持ち直しの動きが見られて いるものの、足踏み状態が続いている。草津 市の人口数、世帯数は、ともに増加傾向にあ る。 近隣地域の地域要因に変動はないが、ＪＲ草 津駅徒歩圏内の利便性の良好な地域の選好性 が高まっており、取引価格が上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％