別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 草津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市木川町字上林１２４１番２１ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西4.5m私道 水道、ガス、下水 草津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　私道 交通 施設 草津駅西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の戸建住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状のまま推移するものと予測す る。駅徒歩圏外の古い住宅団地の需要者は相対的に限定され、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「草津」駅勢圏の古くに開発された住宅地域の範囲である。需要者は当該地域に地縁的・血縁的選好 性を有する周辺居住者等が中心である。ＪＲ駅徒歩圏外で古くに開発された住宅地の需要は居住者層の高齢化とともに 、南東側は市街化調整区域で外延的な発展も期待できず、地価は緩やかな下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は 、土地は５６千円～６０千円程度、中古戸建は１３００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に所在し、自己の使用目的の取引が中心で、賃貸市場が熟成していないこ とから収益還元法及び原価法は採用しなかった。比準価格は代替競争関係にある類似地域における既成住宅地内の取引 事例から求めたもので、市場の実態を的確に反映し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を中心に、収益価格を 参考とし、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [241.6] [102.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 草津駅・南草津駅徒歩圏内の戸建住宅地及び マンション用地の地価は安定的に上昇傾向に あるが、徒歩圏外の集落地域は下落傾向で推 移している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅 地域で、地勢は平坦であるものの、交通利便 性が劣り、居住者層の高齢化等から、地価は 下落傾向にある。 標準的な規模・形状を有する南西向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　+130.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％