別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 近江八幡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 1,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市上田町字向沢２７番４外 ②地積 　(㎡) 78,441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2.5:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ工業団地 北東8m市道 水道、ガス 近江八幡 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   430 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 近江八幡駅南東方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業団地で、特段の変動要因はなく、安定的な土地利用状況が継続するとものと思料される。コロナ 禍においても立地条件の優れた工業地の需要は比較的堅調で、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域の存する範囲一円で広域的に形成される。需要者は全国規模または県内の製造業者・流通 業者等である。国道背後の工業地で、コロナ禍においても立地条件の優れた工業地の需要は比較的堅調で、地価は若干 の上昇傾向で推移すると予測する。工業地の取引は当事者間の個別性に強く影響され、取引水準を把握することは困難 であるが、単価では２万円／㎡台が中心価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある県内工業地の取引事例から求めており、広域的観点から要因比較を行って規範性の高い 試算価格を得た。収益価格は県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められず、既成市街地の ため原価法も適用しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 実証的で規範性の高い比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八 幡市の人口は、概ね横這い傾向にある。 国道背後の大規模工業団地であり、選考性は 高い。需要は概ね堅調で、総じて安定的な土 地利用状況であり、特段の地域要因の変動は 認められない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％