別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 近江八幡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.7m市道 水道、下水 安土 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 安土駅南方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと推察 するが、需要が限定的であることから地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近江八幡市内及び近隣市町の農家集落や既成住宅地である。地縁的選好性が強いため地域外から の流入はほとんどなく、需要者は地元居住者や分家等に限定される傾向にある。土地取引は少なく、画地規模も様々で あるため中心価格帯の把握は困難であるが、概ね１～２万円／㎡程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用取引を中心とする農家集落で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類 似地域等において信頼性の高い取引事例から求められたものであり、市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する 。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ られるものの停滞感が継続。直近１年の近江 八幡市の総人口は概ね横ばい、高齢化率は県 平均より高水準。 地域要因に特段の変動はないが、既成住宅地 域であり、需要は限定される傾向にある。 個別的要因に格別の変動要因がない形状・規 模が標準的な画地で、個別的要因に特段の優 劣はなく、競争力の程度は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％