別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 近江八幡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅等が多い既成 住宅地域 東5m市道 水道、下水 安土 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 安土駅北方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、特段の変動要因はなく土地利用は現状のまま推移すると予測する。地縁的選好性が強く需要は 限定される傾向にあり、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近江八幡市内の旧安土町域を中心に市内及び近隣市町の既成住宅地で、地縁的選好性が強いため 地域外からの流入はほとんどなく、需要者は地元居住者や分家等に限定される傾向にある。土地取引は少なく、画地規 模も様々であるため中心価格帯の把握は困難であるが、概ね２～３万円／㎡前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅もみられる既成住宅地で賃貸市場が未成熟で、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため収益価格は 試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例から求められたものであり、市場性 を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準 価格を標準とし、周辺標準地の価格も考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　近江八幡（県） -8          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ られるものの停滞感が継続。直近１年の近江 八幡市の総人口は概ね横ばい、高齢化率は県 平均より高水準。 地域要因に特段の変動はないが、既成住宅地 域であり、需要は限定される傾向にある。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 標準的画地に比べ方位で若干競争力を有する 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.4 ％