別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 近江八幡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４ ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗併用 住宅が混在する既成 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 篠原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道　 交通 施設 篠原駅北西方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や店舗併用住宅が混在する既成住宅地域であり、土地利用は現状のまま推移するものと予測する。コロ ナ禍による影響は小さいものの地縁的選好性により需要は限定的で地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近江八幡市の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己の居住を目的とした本地域に地縁的選好 性を有する個人である。市場の需給動向としては、地域内の人口減少や高齢化の進展、需要の中心となる若年層が減少 していることや地縁的選好性により需要者が限定されることから、需要は弱含みである。中心となる価格帯は、４５０ ㎡程度の土地単価で３～４万円／㎡、総額で１，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅と店舗併用住宅が混在する既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏にお ける信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得 力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の 取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。近江八幡市の人口は横ばいで 傾向で推移している。 地域要因に変動はない。一般住宅や店舗併用 住宅が混在する既成住宅地域で、地縁的選好 性により需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。標準的な規模・形 状を有する北西向きの中間画地であり、個別 的要因に優劣はなく、競争力の程度は普通で ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％