別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 近江八幡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市中村町１８番１６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅兼事務所 ＬＳ2 住宅のほか住宅兼事 務所等も見られる住 宅地域 北西6.5m市道 水道、下水 近江八幡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江八幡駅徒歩圏内の住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。利便性に優れる区画整 然とした住宅地需要は比較的堅調で、地価は横這い乃至微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近江八幡市内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、近江八幡市内に居住する個人 及び地元の不動産事業者等である。市場の需給動向については、現下の社会経済情勢においても利便性の良い住宅地域 の土地需要は堅調で、地価は概ね横這いで推移している。需要の中心となる価格帯については、２００㎡程度の土地で １，７００万円～２，０００万円程度、新築一戸建てについては３，２００万円～３，５００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の 住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試算し なかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.9] [100.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は投資需要において一部持ち直しの 動きが見られるも足踏み状態が続いている。 近江八幡市の人口は微増傾向。高齢化率は県 平均より高い。 地域要因は現況のまま推移するものと予測す るが、利便性に優れる当該地域は需要も堅調 であり、地価は微増傾向にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％