別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 82,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市高月町高月字神田１６９６番 ②地積 　(㎡) 5,297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の事業所や 倉庫等が建ち並ぶ工 業地域 北西10m市道、北東側道 水道、下水 高月 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 高月駅南方 850m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 スマートインターにも近い国道背後で熟成した工業地域であり、外延的発展性も低く、需給動向は低調に推移し ている。地域要因に影響を与える要因はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市を中心として湖北地域・湖東地域・湖南地域を含めた工業地域である。需要者の属性は、 県内の事業者が中心と考えられる。湖北地域における工業地の需給動向については、湖東地域・湖南地域の工業地と比 較すると、低調に推移している。取引の属性、画地規模等により、中心価格帯の把握は難しいが、１㎡当り１０，００ ０円から２０，０００円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性の高い工業地の取引事例から求めたもので、各事例の規範性に 基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成 熟であるため、収益還元法の適用は見送った。よって、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [172.2] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の工業地に対する需要動向や価格動 向は、依然として南高北低の状況が継続して いる。長浜市内工業地の景況感は、やや鈍化 傾向。 スマートインターに近い国道背後の工業地域 で、総じて安定的な土地利用状況であるが、 取引需要は低調に推移している。地域要因に 変動はない。 標準的な規模・形状の角地であり、側道を有 するものの個別的要因に基づく特段の優劣は なく、競争力の程度は普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％