別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長浜 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -19 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市大井町字安本２４３番 ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北2.2m市道 水道、下水 虎姫 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   165 ｍ、南   190 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．２ ｍ市道 交通 施設 虎姫駅南方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧虎姫町内に位置する農家住宅地域であり、土地利用に変化は見られない。人口減少、高齢化率の上昇等の衰退 傾向や地縁的選好性により、需給は恒常的に弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長浜市及び周辺市町に存する農家住宅もある既成住宅地域と判断した。需要者は、地縁的選好性を有する 近隣の居住者に限定される傾向が強く、市場は閉鎖的である。人口の減少や地域の衰退傾向に加え、生活利便性等に優 れる新興住宅地域への需要者のシフト等から地価は下落傾向にある。周辺の既成住宅地域における土地取引数は少なく 、中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地の地積が約３７０㎡で３５０万円～５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域の取引事例を多く収集し、場所的同一性、地域の類似性などの観点から、適切な事 例を選択したものであり、実証的で規範性が高い。また本地域は自用の農家住宅を主体とした地域であり、賃貸市場が 成立していないため収益還元法は非適用とした。また既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。よって本件 においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの感染による行動制限 緩和により足踏み状態から持ち直しの動きが 予想される。長浜市の人口は微減、世帯数は 増加傾向である。 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土 地利用は安定的である。需給は恒常的に弱含 みで推移しており、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地であり、個別的要因に基 づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通 である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％