別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長浜 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -17 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下八木町字村中５７４番１ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 台形 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m市道 水道、下水 虎姫 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    65 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 虎姫駅南西方 5.2km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域で地域要因に特段の変化はなく土地利用は現状を維持すると思料する。コロナ禍による影響 は小さいものの地縁的選好性により需要は限定的で地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県湖北地方及び湖東地方の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己の居住を目的とした本 地域に地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向としては、外部からの転入者が極めて少ない閉鎖的な市場で あるため需要者が限定される傾向にあり需要は弱含みである。中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で１万円／㎡前 後、総額で２００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性あ る取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説 得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場 の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。長浜市の人口は微減傾向であ る。旧郡部域の人口減少が継続的である。 地域要因に変動はない。農家住宅地域であり 、地縁的選好性により需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。標準的な規模を有 する台形の西向き中間画地であるが個別的要 因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通 である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％