別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長浜 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -15 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市小沢町字村ノ西４７２番外 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 長浜 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 長浜駅北方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ長浜駅から離れた農家住宅地域である。土地利用に特段の変動はなく、転入者は少なく需要は限定的である 。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長浜市及び周辺市の既成住宅地域である。近隣地域は駅徒歩圏外の古くからの既成住宅地域であるため転 入者は稀であり、需要者は地縁性を有する者が中心である。市場参加者が限定的にならざるを得ないことから需給とも に弱く、不動産市場の動きは鈍い。市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースで概ね１万円／㎡台前後であ ると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の長浜市の既成住宅地域の事例を中心に採用して試算しており、市場の実態を反映している。当該 地域は市街化調整区域であり、市場性及び公法上の規制から賃貸建物の新築想定が現実的でないため収益還元法の適用 は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、長浜市内の既成住宅地 域の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は厳しい状況にあるものの持ち直し ている。長浜市の総人口は減少傾向にあり、 特に北部地域の減少が顕著で、高齢化も進ん でいる。 農家住宅が多い既成住宅地域で、利用状況に 特段の変動はない。慢性的に需要は限定的で 弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％