別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長浜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　内田　宏   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市八島町字野上９９番１９ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 虎姫 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 虎姫駅東方 4.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ虎姫駅遠隔地に造成された戸建住宅地域であり、国道背後にあって土地利用の状態は安定的であるが、市域 北部の住宅地需要は依然弱含みであり、住宅地価は引き続き微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は長浜市北部のＪＲ北陸線各駅勢圏内の戸建住宅地域のエリアである。需要者の中心は彦根・長浜市 内企通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。周辺では小規模住宅団地も散見され、新規分譲の売れ行きについては 、一次・二次取得者を中心とするが、住宅需要が弱くやや低調である。土地は約１５０㎡～２００㎡程度で５００万円 ～１，０００万円、新築戸建は１，５００万円～２，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、戸建の貸家物件が見当 たらず、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。比準価格は周辺の適格な取引事例に基づき、格差判定等 精度良く試算したもので、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、 下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景況感に明るさが見られず、 地域経済は高齢化や過疎化の影響とも相俟っ て依然低調に推移している。 ＪＲ駅遠隔地に位置する造成された戸建住宅 地域であり、住宅需要は弱含みで地価は微減 傾向にある。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％