別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市相撲町字堂前８７７番１５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 長浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ　市道 交通 施設 長浜駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ長浜駅徒歩圏外の古くに造成された戸建住宅地域であり、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測さ れる。地域要因に影響を与える要因はなく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は地元企業通勤者及び地縁的選好性を有す る地元居住者等である。土地利用は安定的であるが、長浜市郊外で生活利便性が劣るため、需要は弱含みである。また 、地域に影響を与える発展的要因も見受けられない。需要の中心となる価格帯は、約２００㎡～２５０㎡程度の土地で 、９００万円～１，５００万円、新築戸建は２，０００万円～３，０００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規 範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する 価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送 った。以上により、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [146.0] [101.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、厳しい状況にあるが、持ち直し ている。長浜市の人口は微減傾向、世帯数は 微増傾向。高齢化率は県全体より高く、旧郡 部を中心に進行。 旧長浜市の駅徒歩圏外の戸建住宅地域であり 、周辺では新規分譲が見られるものの、取引 需要は低調に推移している。地域要因に特段 の変動はない。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位において優位性が認められ、標準的画地 に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％