別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 長浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下坂浜町字西畑１０２番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道、下水 長浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 長浜駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ長浜駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から 需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね湖北地域の類似の住宅地域。特に、ＪＲ長浜駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が強い。需 要者の属性は、長浜市居住者が中心で、地縁的選好性がやや強く、周辺市町からの流入はあまり見られない。近年にお ける市場の需給動向は、景況感等から概ね弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で１，００ ０万円～１，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一 方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未 成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他 の長浜市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [171.2] [101.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、足踏み状態が続いている。長浜市 の人口は減少傾向にあり、特に北部地域の減 少が大きい。 既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状 況であり、特段の地域要因の変動は認められ ない。 標準的な形状・規模を有する東向きの画地で あり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、 相対的に選好性が強い。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％