別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 彦根 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市平田町字五反田１１２２番 ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 事務所、工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東9m県道、南東側道 水道、下水 南彦根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   105 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 南彦根駅北西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南彦根駅勢圏に存する県道沿いの工業地域で、土地利用は安定的に推移すると予測する。県内工業地の在庫 が少ないため需要は底堅く、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域の存する範囲一円で広域的に形成される。需要者は全国規模または県内の製造業者・流通 業者等である。新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感が漂うものの、市街地に近い工業地域であり 、堅調な工業地需要に支えられ、地価は安定的に推移している。工業地の取引は当事者間の個別性に強く影響され、取 引水準を把握することは困難であるが、単価では３～４万円／㎡台が中心価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場での取引実態を反映した価格であり、工業地の地域的特性を考慮した価格である。一方、工業物件の賃 貸市場は未成熟で、中心は自社所有であり、地域の賃貸市場の水準を形成するには至っていないため収益価格の試算は 断念した。よって比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市 の生産年齢人口は減少、老年人口は増加して いる。 工場や倉庫等が立地する工業地域で、総じて 安定的な土地利用状況である。県内工場地の 在庫は少なく、需要は底堅い。地価は横這い 傾向にある。 標準的な形状・規模を有する角地であるが、 個別的要因の優劣はなく、競争力の程度は普 通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％