別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公   TEL.

鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３ ②地積 　(㎡) 1,368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中小規模工場、配送 センター等が多い工 業地域 南西12m市道 水道 スクリーン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 スクリーン駅南東方 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小の工場や配送センター等が立地する工業地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。コロナ禍 の巣ごもり需要もあり配送の需給は概ね堅調であり、地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね滋賀県内の類似する工業地域。特に、湖東地域の工業地と代替競争関係が強い。需要者の属性は、 工場や事業所等の用地を求める法人が中心である。近年における市場の需給動向は、先行き不透明感等が強いものの、 県内の工業地は比較的堅調に推移している。取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出 すことはできないが、更地で２，５００万円～４，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模工場、配送センター等が多い工業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価 格は、自社の工場や配送センターが多い土地利用状況であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、適用を断念 した。また既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上により、比準価格を標準とし、他の工業地の価格 水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの感染による行動制限 緩和により足踏み状態から持ち直しの動きが 予想される。彦根市の人口は微減、世帯数は 増加傾向である。 中小の工場や配送センター等が立地する工業 地域で、安定的な土地利用状況であり、特段 の地域要因の変動は認められない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％