別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　内田　宏   TEL.

鑑定評価額 391,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市楡町字下外輪２４６番２外 ②地積 　(㎡) 19,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模工場が多い駅 に比較的近い工業地 域 南東9.5m県道 水道 河瀬 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ　県道 交通 施設 河瀬駅南西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ河瀬駅に近い中規模工業地域であり、土地利用は安定的に推移している。県下の内陸型工業用地需要は堅調 なことから、コロナ禍の影響懸念はあるものの、工業地価上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は広域的で湖東・湖北・南部地域における名神高速道路ＩＣを中心とした工業地域のエリアである。 需要者は全国規模の上場企業から地元中堅企業まで広範囲と見られる。近隣地域は中規工業地域の一帯に形成され、Ｊ Ｒ駅に近く流通業務施設の立地性も有する。県下の内陸型工場用地の市況は堅調で工業地価は上昇傾向にある。価格帯 は１㎡あたり２０，０００円～２５，０００円、１ｈａ～２ｈａの規模で総額２億円～４億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、中規模工業地域であり、自己用建物が中心で賃貸市場の成熟していない地域であり、賃貸用 工場物件の建物想定は現実的でないことから収益価格の試算は断念した。比準価格は広域的観点から適格な取引事例を 選択採用し、格差判定も適切に精度よく試算したもので、高い規範性が認められる。よって、自用目的での取引が中心 であることを踏まえて比準価格を重視し、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が地域経済の景況感に影を落すもの の、不動産市場への影響は小さく、最近は回 復傾向を維持しつつ推移している。 ＪＲ駅に近い中規模工場の立地する工業地域 であり、県下南部から東部への広域的な工業 地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％