鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -10	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２２０１近江八幡Ｓ -329	近江八幡市		底地	（　）	ほぼ整形	北西12.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２０１東近江Ｓ -814	東近江市		更地	（　）	不整形	北西7.3m市道、南西7m、二方路		商業 (80,400)
d	２２０１守山Ｓ -402	守山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東22m県道、南東6m、準角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	２２０１長浜Ｓ -504	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,653	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,128	100 [ 83.9]	77,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 75,940) 75,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,940	100 [ 92.9]	81,744		83,400
c	(　 ) 67,800	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,597	100 [ 88.2]	76,641		78,200
d	(　 ) 63,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,655	100 [ 77.9]	79,146		80,700
e	(　 ) 61,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,169	100 [ 79.3]	77,136		78,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,200 円／㎡]

彦根 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,820,508	5,007,360	17,813,148	16,637,400	1,175,748	（　0.9473） 1,113,786	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,838,941 円　　　　（　 48,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	334.08	ＲＣ5	1,488.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	600 ％	600 ％	451 ㎡	14.5 m x 26.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸店舗３室・２階以上共同住宅１Ｋ～２ＬＤＫ２０戸・賃貸面積約３０～７２㎡と想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

屋内階段、廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	396.38	41.3	163.70	2,239	367,000	6.0	2,202,000
							0.0	0
一括 2～ 5	共同住宅	1,092.32	85.6	935.03	1,791	1,670,000	3.0	5,010,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,488.70	73.8	1,098.73		2,037,000		7,212,000
								0

⑨年額支払賃料	2,037,000 円　×　12ヶ月　＝　 24,444,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,098.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,444,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,528,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,755,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,212,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,820,508 円　　　　（　 50,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,239 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-217102	1,836 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,011,360 円	25,284,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,007,360 円　（　　　　　　 11,103 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 1,488.70 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,637,400 円（　　　　　 36,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,820,508 円
②総費用	5,007,360 円
③純収益　①－②	17,813,148 円
④建物等に帰属する純収益	16,637,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,175,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,113,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,838,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
彦根 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 5-5

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　内田　宏

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市佐和町２０番｢佐和町９－２７｣				②地積　(㎡)	451 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗、事務所等が混在する既成商業地域	南東11m県道、背面道	水道、ガス、下水	彦根 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 90 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ　県道

交通

施設

彦根駅西方

300m

法令

規制

商業
(80,600)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ彦根駅徒歩圏内の既成商業地域であり、駅東口地区の開発動向から相対的に店舗用地需要は低調で住宅地域
への移行が見られ、現下のコロナ禍の影響とも相俟って今後も商業地価は微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ彦根駅勢圏内の既成商業地域のエリアである。需要者の中心は地元店舗経営者等、面大地につ
いては中堅マンションデベロッパーである。近隣地域は彦根駅西口近辺に形成され、店舗やオフィス需要は沈滞してお
り、東口の竣工済分譲マンションもやや苦戦した。取引価格帯は土地約４５０㎡程度の店舗用地で３，５００万円～４
，０００万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域については、駅徒歩圏内の既成商業地域であり、中層店舗兼共同住宅等の賃貸物件の建物想定が可能なこ
とから収益価格を試算したが、土地に対する投下資本性の低さを反映して低位に求められたため検証に留める。よって
、商業収益性を選好する自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　彦根（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が地域経済の景況感に影を落すもの
の、不動産市場への影響は小さく、最近は回
復傾向を維持しつつ推移している。

ＪＲ駅に近い既成商業地域であり、店舗やテ
ナント需要は低調で商業繁華性は乏しく、地
価は微減傾向にある。

個別的要因に変動はないが、二方路地であり
、競争力の程度はやや優れる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

彦根 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７彦根Ｓ -604	彦根市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西3m、南西3m、三方路		１中専居住誘導区域風致地区 (60,200)
b	２１０７彦根Ｓ -1004	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２０１彦根Ｓ -10	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２０１彦根Ｓ -19	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	２２０１彦根Ｓ -114	彦根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,346	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	72,558	100 [ 92.0]	78,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 64,679	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	61,762	100 [ 83.6]	73,878		75,400
c	(　 ) 65,653	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,128	100 [ 88.3]	73,758		75,200
d	(　 ) 94,924	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,734	100 [ 115.4]	82,092		83,700
e	(　 ) 75,782	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,073	100 [ 98.9]	74,897		76,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,200 円／㎡]

彦根 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,102,335	5,036,950	18,065,385	16,708,500	1,356,885	（　0.9473） 1,285,377	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,203,471 円　　　　（　 55,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	334.08	ＲＣ5	1,488.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	600 ％	600 ％	451 ㎡	14.5 m x 26.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（３室）・駐機械式車場（１０台）、２～５階を共同住宅（１Ｋ～２ＬＤＫ・２０戸・約３０㎡～７２㎡）と想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

屋内階段・エレベーター設置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	396.38	41.3	163.70	2,264	370,617	6.0	2,223,702
							0.0	0
一括 2～ 5	共同住宅	1,092.32	85.6	935.03	1,810	1,692,404	3.0	5,077,212
							0.0	0
～

～

～

計		1,488.70	73.8	1,098.73		2,063,021		7,300,914
								0

⑨年額支払賃料	2,063,021 円　×　12ヶ月　＝　 24,756,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,098.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,756,252 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,559,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,036,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,300,914 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,708 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,102,335 円　　　　（　 51,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,275 円/㎡　月額支払賃料（　 2,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,830 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,264
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	235,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,023,850 円	25,596,252　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,036,950 円　（　　　　　　 11,168 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,488.70 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,708,500 円（　　　　　 37,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,102,335 円
②総費用	5,036,950 円
③純収益　①－②	18,065,385 円
④建物等に帰属する純収益	16,708,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,285,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,203,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,900 円／㎡）