鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -10	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２２０１近江八幡Ｓ -329	近江八幡市		底地	（　）	ほぼ整形	北西12.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２０１近江八幡Ｓ -111	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (70,200)
d	２２０１守山Ｓ -402	守山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東22m県道、南東6m、準角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	２２０１野洲Ｓ -309	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		商業 (80,366)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,653	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,128	100 [ 70.5]	92,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 75,940) 75,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,940	100 [ 83.0]	91,494		91,500
c	(　 ) 107,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,064	100 [ 115.0]	93,099		93,100
d	(　 ) 63,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,655	100 [ 68.0]	90,669		90,700
e	(　 ) 110,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,070	100 [ 116.0]	94,888		94,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,400 円／㎡]

彦根 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,643,920	781,600	2,862,320	2,260,720	601,600	（　0.9453） 568,692	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,936,385 円　　　　（　 79,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	8.0 m x 17.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階とも店舗のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	2,196	198,000	5.0	990,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	90.0	90.00	1,537	138,000	5.0	690,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		336,000		1,680,000
								0

⑨年額支払賃料	336,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,032,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,032,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,628,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,680,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,643,920 円　　　　（　 26,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,205 円/㎡　月額支払賃料（　 2,196 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211102	2,450 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,130
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,600 円	4,032,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 781,600 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,260,720 円（　　　　　 16,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,643,920 円
②総費用	781,600 円
③純収益　①－②	2,862,320 円
④建物等に帰属する純収益	2,260,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	601,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	568,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,936,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
彦根 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 5-4

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　橋長　文昭

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市本町１丁目２９３番｢本町１－６－２５｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗Ｗ2	低層店舗が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	彦根 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市内有数の商業地である通称
「キャッスルロード」沿いの
商業地域である。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

彦根駅西方

1.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

彦根市を代表する商業地域で、土地利用に大きな変化は無く、現状を維持していくものと予測する。コロナ禍の
影響で観光客の減少は否めないものの、市内有数の観光名所であることから、需要は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は彦根市を中心とする湖北・湖東エリアの商業地域である。需要者の中心は地元の事業者及び個人のほか全
国展開の飲食店舗等も考えられる。近隣地域は市内随一の観光スポットである「キャッスルロード」沿いに位置し、観
光客による車や人通りが多い地域で、コロナ禍による休業中の店舗がみられる等の不安要因があるものの、テナント需
要は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり３０万円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市内有数の商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心で、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことか
ら、収益価格は低位に求められた。取引に当たっては収益性より取引価格を重視する市場特性から、代替性の認められ
る取引事例より試算した比準価格は、市場の取引実態を反映し、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、さらに周辺商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況
にあるものの、持ち直している。直近の彦根
市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向
にある。

「キャッスルロード」沿いの商業地域で、商
業繁華性及び顧客流動性が高く、テナント需
要は安定的に推移している。

標準的な形状・規模を有する中間画地で特段
の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

彦根 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -904	彦根市		建付地	（　）	不整形	南西6.8m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２２０１彦根Ｓ -114	彦根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２０１近江八幡Ｓ -111	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (70,200)
d	２２０１近江八幡Ｓ -330	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２２０１彦根Ｓ -213	彦根市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東16m県道、中間画地		商業 (80,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,008	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	62,777	100 [ 70.7]	88,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 75,782	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,073	100 [ 86.4]	85,733		85,700
c	(　 ) 107,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,064	100 [ 109.0]	98,224		98,200
d	(　 ) 75,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,940	100 [ 88.0]	86,295		86,300
e	(　 ) 133,353	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,953	100 [ 132.5]	100,342		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	競売	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	競売	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

彦根 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,630,906	778,880	2,852,026	2,260,720	591,306	（　0.9453） 558,962	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,749,269 円　　　　（　 78,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	8.0 m x 17.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも店舗のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種類似建物のレンタブル比を考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	2,200	198,000	5.0	990,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	90.0	90.00	1,520	136,800	5.0	684,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		334,800		1,674,000
								0

⑨年額支払賃料	334,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,017,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,017,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,615,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,674,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,630,906 円　　　　（　 26,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,209 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211102	2,450 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,130
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	200,880 円	4,017,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 778,880 円　（　　　　　　 5,685 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,260,720 円（　　　　　 16,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,630,906 円
②総費用	778,880 円
③純収益　①－②	2,852,026 円
④建物等に帰属する純収益	2,260,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,749,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,500 円／㎡）