鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -213	彦根市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東16m県道、中間画地		商業 (80,600)
b	２２０１近江八幡Ｓ -111	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (70,200)
c	２２０１近江八幡Ｓ -307	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２０１野洲Ｓ -309	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		商業 (80,366)
e	２１０７東近江Ｓ -2701	東近江市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,353	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,953	100 [ 104.4]	127,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 107,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,064	100 [ 85.2]	125,662		126,000
c	(　 ) 123,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,071	100 [ 95.6]	128,735		129,000
d	(　 ) 110,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,070	100 [ 82.9]	132,774		133,000
e	(　 ) 120,994	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,147	100 [ 94.7]	126,871		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

彦根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,060,274	1,694,140	6,366,134	5,358,200	1,007,934	（　0.9722） 979,913	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,844,481 円　　　　（　 95,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.00	Ｓ3	465.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	14.9 m x 13.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所（いずれも約６５㎡前後）の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な類似の建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,186	271,000	6.0	1,626,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	155.00	85.0	131.75	1,793	236,000	5.0	1,180,000
							0.0	0
～

～

～

計		465.00	83.3	387.50		743,000		3,986,000
								0

⑨年額支払賃料	743,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,916,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 387.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,916,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,024,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,986,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,060,274 円　　　　（　 40,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-217102	1,836 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,932
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	365,000 円	73,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	356,640 円	8,916,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 620,500 円	73,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,000 円	73,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,000 円	73,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,694,140 円　（　　　　　　 8,556 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 465.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,358,200 円（　　　　　 27,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,060,274 円
②総費用	1,694,140 円
③純収益　①－②	6,366,134 円
④建物等に帰属する純収益	5,358,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,007,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	979,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,844,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
彦根 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 5-3

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　河原崎　和夫

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市大東町字南古町４１２番｢大東町２－２９｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）
	1:1	店舗Ｓ3	中低層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東18m市道	水道、ガス、下水	彦根近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

彦根駅西方近接

法令

規制

商業
(80,600)

⑤地域要因の将
　来予測

彦根城を核とした市の玄関口に位置し一定の繁華性は有する。一方で顧客属性は観光客が比較的多く現下の経済
情勢を反映して店舗収益性の低迷や賃貸需要の減退傾向は否めず地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない。　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湖東地区から湖北地区の彦根市及び近郊市域内の商業地域の圏域と判断する。需要者の中心は店舗や事務
所経営を図る事業者と判断。ＪＲ彦根駅前に位置し一定の立地ポテンシャルを有する。同市内においては郊外大型店舗
への顧客流出傾向が顕在化する中、駅前商業地においてはコロナ禍等を主要因とした賃貸市場の低迷や観光客減少等に
よる収益性の減退傾向が認められる。中心価格帯の把握は若干困難であるが１０～１５万円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等で生起した商業地事例からの試算であり市場実態を反映し、高い規範性が認めら
れる。収益価格は店舗兼事務所を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関関係
の稀薄性等を反映して弾力的かつ低位に試算された。よって以上を総合的に比較検討した結果、現実的妥当性を有する
比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[149.9]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ
られるものの停滞感が継続している。直近１
年の彦根市の総人口は微減、高齢化進行速度
はやや遅い。

駅前商業地域であるが需要や収益性は厳しく
、繁華性は乏しい。総じて地価はやや弱含み
傾向にある。

標準的な形状・規模の中間画地であり個別的
要因に基づく特段の優劣はない。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

彦根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -213	彦根市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東16m県道、中間画地		商業 (80,600)
b	２２０１野洲Ｓ -309	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		商業 (80,366)
c	２２０１近江八幡Ｓ -307	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２０１近江八幡Ｓ -111	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,353	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,953	100 [ 104.4]	127,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 110,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,070	100 [ 82.9]	132,774		133,000
c	(　 ) 123,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,071	100 [ 97.1]	126,747		127,000
d	(　 ) 107,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,064	100 [ 86.7]	123,488		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

彦根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,173,062	1,714,440	6,458,622	5,431,600	1,027,022	（　0.9453） 970,844	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,670,077 円　　　　（　 94,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.00	Ｓ3	465.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	14.9 m x 13.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：店舗（６２㎡程度の標準仕様２戸）、２および３階：事務所（約３３㎡程度の標準仕様各４戸）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種類似建物のレンタブル比を考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,215	275,000	6.0	1,650,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	155.00	85.0	131.75	1,816	239,000	6.0	1,434,000
							0.0	0
～

～

～

計		465.00	83.3	387.50		753,000		4,518,000
								0

⑨年額支払賃料	753,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,036,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 387.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,036,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 903,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,132,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,518,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,173,062 円　　　　（　 41,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,226 円/㎡　月額支払賃料（　 2,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-217102	1,836 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,000 円	74,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	361,440 円	9,036,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 629,000 円	74,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,000 円	74,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,000 円	74,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,714,440 円　（　　　　　　 8,659 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 465.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,431,600 円（　　　　　 27,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,173,062 円
②総費用	1,714,440 円
③純収益　①－②	6,458,622 円
④建物等に帰属する純収益	5,431,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,027,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	970,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,670,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,300 円／㎡）