別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 彦根 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -18 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市宮田町字馬場２０１番 ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南3.2m市道 水道、下水 鳥居本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 鳥居本駅北西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く、今後も現状を維持していくものと予 測する。古くからの農家集落地域の需要は極めて弱く、地価は依然大きな下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市を中心とした古くからの住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性が強いことから地元居住 者に限定される傾向にあり、他の地域からの転入は見られない。郊外の農家集落地域で、街路が狭く、系統連続性も極 めて劣ることから住宅需要は低迷しており、地価は下落基調が続いている。取引が少なく、土地単独での取引は皆無の 状態であることから、中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり４５千円までと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、賃貸物件の需要・供給ともに見られず、賃貸市場が成立しないことから、 収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心で、取引価格を指標に価格決定される市場特性から、彦根市内で生 起した取引事例より試算した比準価格は市場性を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況 にあるものの、持ち直している。直近の彦根 市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向 にある。 古くからの農家集落地域で、取引があっても 地元居住者に限定される傾向にあることから 、需要は極めて低調で、地価は下落している 。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％