別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -17 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 稲枝 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 稲枝駅北西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。地縁性が強 い調整区域内の既成住宅地域に対する需要は限定的で、地価は依然として下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市及び周辺市町に存する駅徒歩圏外の既成住宅地域等と判定される。主たる需要者は、地縁性を有 する地元居住者等に限定される傾向があり、他市町からの転入は少ない。調整区域内の農家住宅を中心とした地域であ り、その立地条件及び周辺環境等から取得需要は極めて限定的で、地価の下落基調は継続している。当地域の中心価格 帯は、取引件数が僅少で水準の把握は困難だが、５００㎡程度の土地で概ね７００万円程度が一応の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、調整区域内に存し共同住宅の建築・賃貸想定が困難 で賃貸需要が見込めないため収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視す ると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件で は、市場実態を反映した比準価格を標準に、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部持ち直しの動きが見られるが 、景気の先行き不透明感は依然として強く予 断を許さない状況。地価の二極化傾向は継続 的に進行する。 農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、 特筆すべき地域要因の変動は認められず、当 面は現在の地域環境を維持したまま推移する と予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％