鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -107	彦根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、準角地		工業 (70,200)
b	２２０１彦根Ｓ -314	彦根市		建付地	（　）	不整形	南東3m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
c	２２０１彦根Ｓ -414	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２０１彦根Ｓ -605	彦根市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、北西6m、二方路		１住居 (70,200)
e	２２０１彦根Ｓ -803	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.2m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,546	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	48,242	100 [ 117.4]	41,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,100
b	(　 ) 46,121	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	46,447	100 [ 106.0]	43,818		43,800
c	(　 ) 51,247	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,941	100 [ 112.3]	44,471		44,500
d	(　 ) 38,781	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	41,184	100 [ 94.3]	43,673		43,700
e	(　 ) 44,657	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,389	100 [ 99.6]	44,567		44,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

彦根 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,115,617	890,951	4,224,666	3,503,960	720,706	（　0.9726） 700,959	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,744,294 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	448 ㎡	24.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び対象地の個別性を踏まえ、ファミリータイプの共同住宅（６０㎡・６戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段設置。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,247	224,460	2.0	448,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		448,920		897,840
								0

⑨年額支払賃料	448,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,387,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,387,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 567,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,107,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	897,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,115,617 円　　　　（　 11,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ住　　　　-217003	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,249 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ住　　　　-217007	1,328 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,600 円	50,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	170,251 円	5,675,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,700 円	50,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,951 円　（　　　　　　 1,989 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,503,960 円（　　　　　 7,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,115,617 円
②総費用	890,951 円
③純収益　①－②	4,224,666 円
④建物等に帰属する純収益	3,503,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,744,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
彦根 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 -11

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　浜崎　大祐

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市小泉町字中畑４８２番外				②地積　(㎡)	448 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	古くからの住宅が多い駅に近い既成住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	南彦根 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ　
市道

交通

施設

南彦根駅北方

500m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ南彦根駅徒歩圏内の既成の住宅地域であり、生活利便性も良好であるため、土地利用は安定的に推移し当面
は現在の住環境を維持していくものと見られるが、地域的に住宅需要が弱く住宅地価は微減傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は彦根市内の低層住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層
と見られる。周辺では中小規模住宅団地も所在し、新規分譲の売れ行きは、一次・二次取得者を中心とするが、住宅需
要が弱くやや低調である。土地は約１５０㎡～２００㎡程度で６００万円～９００万円、新築戸建は２，０００万円～
２，３００万円程度の価格帯が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域については、既成の低層住宅地域であり、低層賃貸物件の想定が可能なことから収益価格を試算したが、
土地に対する投下資本性の低さを反映して低位に求められた。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて
比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　彦根 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.6]

[100.0]
100

43,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、依然として厳しい状況にあるが
、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市
の生産年齢人口は減少、老年人口は増加して
いる。

ＪＲ南彦根駅に近い既成の住宅地域であるが
、地域の住宅需要は弱含みで地価は微減傾向
にある。

標準的な形状・規模を有する画地であり、個
別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力
の程度も普通である。個別的要因に変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

彦根 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１彦根Ｓ -311	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	２２０１彦根Ｓ -413	彦根市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２０１彦根Ｓ -801	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m市道、北西3.7m、角地		１住居 (60,188)
d	２２０１彦根Ｓ -6	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,318	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,913	100 [ 129.8]	43,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,100
b	(　 ) 38,219	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,028	100 [ 87.3]	43,560		43,600
c	(　 ) 56,177	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	52,756	100 [ 118.8]	44,407		44,400
d	(　 ) 50,790	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,333	100 [ 118.8]	42,368		42,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,400 円／㎡]

彦根 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,088,355	887,144	4,201,211	3,476,040	725,171	（　0.9726） 705,301	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,829,431 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	448 ㎡	24.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び対象地の個別性を踏まえ、ファミリータイプの共同住宅（６０㎡・６戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段設置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,240	223,200	2.0	446,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		446,400		892,800
								0

⑨年額支払賃料	446,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,356,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,356,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 564,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,080,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	892,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,088,355 円　　　　（　 11,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ住　　　　-211002	1,351 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,242 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ住　　　　-211003	1,022 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,400 円	49,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	169,344 円	5,644,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 423,300 円	49,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 887,144 円　（　　　　　　 1,980 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,476,040 円（　　　　　 7,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,088,355 円
②総費用	887,144 円
③純収益　①－②	4,201,211 円
④建物等に帰属する純収益	3,476,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	725,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,829,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）