別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 彦根 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市東沼波町字川原口２０７番４ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に小売 店舗が見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 彦根口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道　 交通 施設 彦根口駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部に店舗も介在する既成住宅地域で、土地利用に大きな変化は認められず、今後も現状を維持していくものと 予測する。郊外に位置する古くからの住宅地域の需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市を中心とする戸建住宅地域である。需要者は彦根市内の地元居住者が中心で、周辺市町からの転入 はあまり見られない。周辺地域では住宅開発が活発で、新規分譲地との比較において、相対的に競争力が劣ることから 、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、概ね土地単価で坪当り１２万円～１４ 万円程度、土地総額で６００万円～８００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅等の賃貸用建物は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益 価格は試算しない。自己使用目的の取引が支配的であることから、彦根市内の代替性を有する取引事例より求めた比準 価格は、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意 して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響により厳しい状況 にあるものの、持ち直している。直近の彦根 市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向 にある。 旧来からの住宅地域で、地縁的選好性が強く 、市場が限定される傾向にあることから、需 要は相対的に弱含みの状況にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％