別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字門口２４０６番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 高宮 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 高宮駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南彦根駅勢圏の旧道背後の既成住宅地域であり、若年層からの選好は弱く、土地利用は停滞するものと予測 される。しかし周辺利便施設等に恵まれ、地価の下落調整は穏やかに推移しているものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南彦根駅勢圏及び隣接駅勢圏の既成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯 が中心とみられる。地縁性により総じて市場は閉鎖的であり、単発的な「売り」に対し「買い」が呼応して取引が成立 する傾向が強い。価格水準は、街路の整備状況や利便施設の充足の程度等によって異なるが、概ね㎡あたり２万円～６ 万円の範囲とみられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖東地方の中核都市として地域経済を牽引す るも、企業進出や人口流入は鈍化し、用地需 要にも強さはなく、県下における位置付けは 低下傾向にある。 旧中山道背後の既成住宅地域で、人口流出に よる空洞化傾向もみられるが、周辺には利便 施設が充実し、地価の下落調整は穏やかに推 移している。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％