別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市松原２丁目字大黒４１番 ｢松原２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南西10m県道 水道、ガス、下水 彦根 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 　県道 交通 施設 彦根駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、土地利用に変化はなく現状のまま推移すると予測される。新型コロナの影響はほとんど見られ なく、駅徒歩圏外であることから需要は少なく閉鎖的な側面も見受けられ、地価は微減傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市及び周辺市町の既成住宅地域と認められる。駅徒歩圏外であることから地域外からの転入は期待 できず、取引は低調でやや閉鎖的な市場側面が窺われ、発展性は期待できない。当事者の個別的事情等が反映されるた め、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、４５，０００円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、地域的特性から賃貸市場が存しないため試算しなかった。新型コロナの影響による市場の混乱はほとんど 見受けられなく、また居住性、快適性等が取引の動機の中心で、価格決定の市場での主導的な役割と認められることか ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [102.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの影響による厳しい状況 が徐々に緩和される中で、持ち直しの動きが 見られる。彦根市の人口は微減傾向である。 新型コロナの影響はほとんど見られなく、駅 徒歩圏外の既成住宅地域で、閉鎖性が窺われ ることから、地価は微減傾向で推移している 。 標準的な規模・形状を有する南西向きの中間 画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は 普通で、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％