別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市野田山町字北浦１０６４番５５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス 彦根 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 彦根駅南東方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の熟成した住宅団地であり、当面現状を維持するものと推察される。コロナ禍の一般住宅市況への影響 はほとんど見られないが、郊外の既成住宅団地で需要が弱いため、地価は下落基調であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の既成住宅団地で、中心となる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。市 内では総じて供給過多傾向であり、古い住宅地である本地域の競争力は劣る。市場の中心価格帯は１６０㎡程度の土地 で４００～７００万円、新築戸建物件では２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんどなく、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域で、 また画地規模が小さく収益物件の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際し ては、新型コロナ顕在化以降の事例の積極的採用に留意した。よって実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [159.8] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で持ち直しの動きがみられる ものの足踏み状態が継続。直近１年の市内総 人口は微減、高齢化進行速度はやや遅い。 地域要因に特段の変化はないが、既成住宅団 地であり、需要は弱い。 特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％