別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 彦根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市本町３丁目１３４番 ｢本町３－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 等も見られる住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 彦根 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 彦根駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧城下町の名残を残す住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと思料される。彦根 市内の住宅地の供給過剰感と既成市街地の需要減退等により、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ彦根駅勢圏を中心とした既成住宅地域で、需要者は彦根市内在住者が中心で、小規模開発地において は一部に市外からの流入もある。駅徒歩圏外の既成住宅地の市況は高齢化の進行や世帯分離等が進んでいる。近隣地域 は戸建主体の既成住宅地であり現下の経済情勢や土地需要の停滞基調の中、地価は微減傾向が継続している。中心とな る土地価格は１２００万円～１５００万円程度、新築住宅で３０００万円前後の物件が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地で賃貸市場が未成熟で、また間口・奥行等から賃貸建物の想定が困難であるため収益価 格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例を重視して求めたものであり市 場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な 比準価格を重視しかつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 65.0] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滋賀県内の経済は一部で持ち直しの動きがみ られるものの停滞感が継続している。直近１ 年の彦根市の総人口は微減、高齢化進行速度 はやや遅い。 市街地内の旧態依然とした土地利用状況の既 成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認め られないが、地価はやや下落傾向で推移して いる。 標準的な方位・形状・規模を有する中間画地 であり、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通である。個別的要因 に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％