別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 彦根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市清崎町字大方５００番１４ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 河瀬 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 河瀬駅北西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河瀬駅徒歩圏の閑静な住宅地域で土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。周辺新規 分譲地の供給増から古い団地の住宅地需要は弱く、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市内の戸建住宅地域と判定した。需要者は、彦根市内の若年層を中心とする地縁性を有する勤労者 である。古くに開発された住宅団地では高齢化が進行し、若年層が参入しにくいなど需要が限定されがちで、地価は下 落傾向で推移している。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地総額で８００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、彦根市内の類似性の高い普通住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域で は投資採算性が低く、画地条件等から共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した 。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [102.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部で持ち直しの動きが見られるものの、コ ロナ禍で社会経済活動が停滞し、改善にはな お時間を要する。彦根市の人口は微減、世帯 数は増加傾向。 成熟した戸建住宅地域で土地利用状況は安定 的、特段の変動要因はない。世代交代による 供給は増加傾向。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％