別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 大津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 9-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市関津４丁目字栂谷７０５番外 ｢関津４－５－１｣ ②地積 　(㎡) 15,346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1 工場 中小規模工場が多く 見られる工業地域 北西8.5m市道、北東側道 水道、ガス、下水 石山 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   150 ｍ、南   190 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ　市道 交通 施設 石山駅南東方 7.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外の中小規模工場が多い工業地域である。周辺には新しい工業団地が開発され、また、令和６年には新 名神高速道路の大津－城陽間が開通する予定であり、工業地としての熟成度が高まっていくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市を中心とする滋賀県中南部の工業地域と判定した。需要者は滋賀県内における事業者が中心である 。大津市を含む滋賀県中南部地域の工業地は、交通インフラが整っていることから物流施設用地の需要が堅調である一 方、供給数が限定されているため、本地域の地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯については、規模がまちまちで あり総額での把握が困難であるが、１㎡あたり２万～３万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、滋賀県中南部地域の類似の取引事例を採用し、適 切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、本地域は自用の工場等が中心であり、工場、倉庫等工業系用 途の賃貸需要が乏しいことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部で持ち直しの動きが みられるものの、足踏み状態が続いている。 大津市の人口はほぼ横ばい傾向で推移してい る。 中小規模工場が多い工業地域であり、隣接す る工業団地の分譲も順調。将来の新名神高速 道路大津・城陽間開通もあり、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％