別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 大津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕   TEL.

鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外 ｢晴嵐２－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度6種最高31m 不整形 1.2:1 工場 中小規模の工場や倉 庫が多い駅近くの工 業地域 西6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 石山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 石山駅北西方 400m 法令 規制 工業 (60,200) 高度6種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ石山駅に近接する比較的立地条件の優れた工業地域である。土地利用は安定的で、今後も当面は現状を維持 するものと予測される。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、企業の投資採算性等から広域的に形成され、滋賀県内の大津・湖南地域を中心に周辺市域に及ぶ。需要 者は自用の工場用地を取得する製造業の各種法人や物流事業者が中心である。最寄りＩＣや中心市街地、最寄り駅への 接近性に優れた大津・湖南地域における工業地に対する需要は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、総額 は画地規模によるが、土地単価は１０万円／坪～１８万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性のある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、賃貸市場が成熟しておら ず試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多い工業地域に存するため、取引実態を反映 した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 和らぐ中で、緩やかに持ち直している。設備 投資は、持ち直している。 街路幅員がやや狭小であるが、最寄り駅や市 街地への接近性に優れる。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％