鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
b	２２０１大津Ｓ -15	大津市		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		工業高度6種最高31m (60,200)
c	２２０１大津Ｓ -524	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、中間画地		商業 (80,600)
d	２２０１草津Ｓ -2	草津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 97.5]	256,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 207,300	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,544	100 [ 73.2]	284,896		285,000
c	(　 ) 196,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,401	100 [ 78.1]	251,474		251,000
d	(　 ) 246,823	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	253,875	100 [ 94.7]	268,083		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

大津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋め立てから長期間経過しており、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であるので、市場参入者の観点から開発法を適用するのが妥当であると判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参入者の観点から開発法の適用が妥当と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,713,994,650	2,234,801,318	15	490,000	7,359.66	246,000	9,893.19
⑧開発法による価格	479,193,332 円　　　　（　 252,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,900 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,900.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.15 ㎡	9,893.19 ㎡	7,599.86 ㎡	2,293.33 ㎡	7,359.66 ㎡	ＲＣ・13F ( 96 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.4 ％）	（ 520.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 120.7 ％）	（ 74.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	30.0 ｍ 67.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

450,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 7,299.36 ㎡　　＝　　　　 3,576,686,400 円

店舗等

　 450,000 円／㎡　　×　　 60.30 ㎡　　＝　　　　 27,135,000 円

合　計　　　　　　　　 3,603,821,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 246,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 253,380 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 253,380 円／㎡　　×　　　 9,893.19 ㎡　　＝　　　　 2,506,736,482 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,603,821,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 360,382,140 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,867,118,622 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	288,305,712 円	( 8 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 259,619,294 円
	販売総額(2期)	72,076,428 円	( 2 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,446,775 円
	販売総額(3期)	3,243,439,260 円	( 90 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,395,928,581 円
収入合計		－	－	－	－	2,713,994,650 円
支出	建築工事費(1期)	250,673,648 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 233,753,177 円
	建築工事費(2期)	250,673,648 円	( 10 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 208,059,128 円
	建築工事費(3期)	2,005,389,186 円	( 80 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,481,380,992 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	216,229,284 円	( 60 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 194,714,470 円
	販売管理費(2期)	144,152,856 円	( 40 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 116,893,551 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,234,801,318 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,713,994,650 円　　－　　　　　　 2,234,801,318 円　　＝　　　　　 479,193,332 円 252,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-11

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　目片　匡

TEL.

鑑定評価額

492,000,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市におの浜２丁目１番３６｢におの浜２－２－６｣				②地積　(㎡)	1,900 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度7種最高45m 駐車場整備地区
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	店舗のほか、高層マンションが多い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	膳所 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

膳所駅北方

700m

法令

規制

商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ膳所駅徒歩圏内の店舗や高層マンションが立地する商業地域。隣接地域に存した大型商業施設が閉鎖した。
分譲マンション用地需要が底堅いことに変化はないが、地域の魅力の一つが失われたことの影響は大きい。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 256,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市を中心とした湖南エリアのＪＲ線各駅徒歩圏内の高層マンションが見られる商業地域で、需要者は
中堅以上の分譲マンション開発販売業者が中心である。ＪＲ膳所駅徒歩圏内に存し、利便性に恵まれている。コロナ禍
にもかかわらずディベロッパーの素地取得意欲に大きな変化はないが、隣接地域の大型商業施設の閉鎖が懸念される。
土地の規模に差があるため総額の把握は困難であるが、市場の中心価格帯は２００～３００千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、画地規模が比較的大きく地域的特性が類似した事例をもとに試算したもので、実証的であり規範性が高い
。開発法による価格は開発販売業者の投資採算性に着目した理論的な性格を有しており、昨今の市場の状況から買い進
まれることも多い取引価格に対する有力な検証手段となる。本件では比準価格、開発法による価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 193,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 75.3]

[100.0]
100

260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナの影響により厳しい状
況にあるものの持ち直している。大津市の人
口は概ね横ばいで推移している。

駅徒歩圏内の高層マンション地域で、活発な
分譲マンション素地需要に支えられ、地価は
上昇を続けてきたが、周辺大型商業施設の閉
鎖が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -15	大津市		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		工業高度6種最高31m (60,200)
b	２２０１大津Ｓ -1513	大津市		更地	（　）	不整形	西11m県道、北3m、二方路		商業 (80,500)
c	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
d	２１０７野洲Ｓ -105	野洲市		建付地	（　）	不整形	南西15m市道、北西12m、南東6m、三方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,300	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,544	100 [ 73.2]	284,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 416,293	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	461,641	100 [ 156.0]	295,924		296,000
c	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 95.5]	261,779		262,000
d	(　 ) 161,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	158,174	100 [ 62.4]	253,484		253,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

大津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋め立てから長期間経過しており、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であるので、市場参入者の観点から開発法を適用するのが妥当であると判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参入者の観点から開発法の適用が妥当と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,713,994,650	2,226,983,460	15	490,000	7,359.66	245,000	9,893.19
⑧開発法による価格	487,011,190 円　　　　（　 256,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,900 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,900.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.15 ㎡	9,893.19 ㎡	7,599.86 ㎡	2,293.33 ㎡	7,359.66 ㎡	ＲＣ・13F ( 96 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.4 ％）	（ 520.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 120.7 ％）	（ 74.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	30.0 ｍ 67.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

450,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 7,299.36 ㎡　　＝　　　　 3,576,686,400 円

店舗等

　 450,000 円／㎡　　×　　 60.30 ㎡　　＝　　　　 27,135,000 円

合　計　　　　　　　　 3,603,821,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 9,893.19 ㎡　　＝　　　　 2,496,546,497 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,603,821,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 360,382,140 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,856,928,637 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	288,305,712 円	( 8 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 259,619,294 円
	販売総額(2期)	72,076,428 円	( 2 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,446,775 円
	販売総額(3期)	3,243,439,260 円	( 90 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,395,928,581 円
収入合計		－	－	－	－	2,713,994,650 円
支出	建築工事費(1期)	249,654,650 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 232,802,961 円
	建築工事費(2期)	249,654,650 円	( 10 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 207,213,360 円
	建築工事費(3期)	1,997,237,198 円	( 80 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,475,359,118 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	216,229,284 円	( 60 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 194,714,470 円
	販売管理費(2期)	144,152,856 円	( 40 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 116,893,551 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,226,983,460 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,713,994,650 円　　－　　　　　　 2,226,983,460 円　　＝　　　　　 487,011,190 円 256,000 円／㎡