鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -703	大津市		更地	（　）	長方形	西8m国道、中間画地		２住居高度3種最高20m 風致地区 (60,200)
b	２２０１草津Ｓ -713	草津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南10m、東7m、北6.8m、四方路		２住居 (70,200)
c	２１０７草津Ｓ -507	草津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西2m、二方路		近商 (80,200)
d	２１０７大津Ｓ -1405	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東14m国道、中間画地		準工高度6種最高31m 特別用途地区 (60,200)
e	２２０１大津Ｓ -1522	大津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,047	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,160	100 [ 78.6]	114,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 91,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,187	100 [ 96.8]	95,235		95,200
c	(　 ) 90,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,678	100 [ 93.0]	97,503		97,500
d	(　 ) 103,522	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	116,520	100 [ 99.8]	116,754		117,000
e	(　 ) 121,285	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,649	100 [ 110.4]	110,189		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

大津 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,451,866	4,180,340	16,271,526	10,641,200	5,630,326	（　0.9468） 5,330,793	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	106,615,860 円　　　　（　 88,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度6種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,211 ㎡	30.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆは事務所（３室、平均１４５㎡）を想定した。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	82.0	410.00	2,500	1,025,000	6.0	6,150,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	87.0	435.00	1,900	826,500	3.0	2,479,500
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	84.5	845.00		1,851,500		8,629,500
								0

⑨年額支払賃料	1,851,500 円　×　12ヶ月　＝　 22,218,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 845.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,218,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,263,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,374,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,629,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,451,866 円　　　　（　 16,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９０７大津（賃）　　　　-97006	2,645 ( 2,564)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-77001	2,280 ( 2,273)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,518
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	888,000 円	148,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	679,140 円	22,638,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,059,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,180,340 円　（　　　　　　 3,452 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,641,200 円（　　　　　 8,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,451,866 円
②総費用	4,180,340 円
③純収益　①－②	16,271,526 円
④建物等に帰属する純収益	10,641,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,630,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,330,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,615,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大津 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-8

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　川崎　光彦

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市湖城が丘字石神６４９番｢湖城が丘２－９｣				②地積　(㎡)	1,211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度6種最高31m
	台形 1:1.5	営業所Ｓ2	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	北東14m国道	水道、ガス、下水	膳所 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

膳所駅南東方

500m

法令

規制

準工
(60,200)
高度6種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。最寄駅にも近く需
要は比較的堅調な地域であり地価は微増傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市を中心に県南部の国道等の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域と判定した。需要者は沿
道型店舗のチェーン店を全国に展開する企業や自動車ディーラーその他地元企業が中心である。交通量の多い国道１号
線沿いの地域であり需要は比較的堅調といえる。市場での中心となる価格帯は１，５００㎡程度の土地で１００千円／
㎡～１５０千円／㎡程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大津市から草津市にかけての国道沿いの路線商業地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映したも
のである。収益価格は２階建て店舗事務所を想定して試算したものであるが、賃料に基づく収益価格が取引市場におけ
る価格形成を説明するには未だ不十分と言わざるをえない。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地と
の価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草津 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[141.8]

[100.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大津市内の商業地はマンション適地、主要駅
近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一
部で弱い動きが見られる。

沿道サービス型の低層店舗や事業所が見られ
る地域で、ＪＲ駅にも近く需要は比較的堅調
な地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７大津Ｓ -2203	大津市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２２０１草津Ｓ -713	草津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南10m、東7m、北6.8m、四方路		２住居 (70,200)
c	２１０７大津Ｓ -1405	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東14m国道、中間画地		準工高度6種最高31m 特別用途地区 (60,200)
d	２２０１草津Ｓ -704	草津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西19.2m国道、南西12m、北東6.8m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,921	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	104,040	100 [ 98.8]	105,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 91,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,187	100 [ 87.1]	105,840		106,000
c	(　 ) 103,522	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	116,520	100 [ 107.4]	108,492		108,000
d	(　 ) 132,367	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,081	100 [ 117.1]	109,377		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

大津 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,326,491	4,176,100	16,150,391	10,641,200	5,509,191	（　0.9468） 5,216,102	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	104,322,040 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度6種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,211 ㎡	30.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ事務所を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	80.0	400.00	2,500	1,000,000	6.0	6,000,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	85.0	425.00	1,960	833,000	3.0	2,499,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	82.5	825.00		1,833,000		8,499,000
								0

⑨年額支払賃料	1,833,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 825.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,996,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,250,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,250,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,499,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,326,491 円　　　　（　 16,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１大津（賃）商　　　　-505	2,764 ( 2,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,512 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１７０１大津（賃）　　　　-71510	2,386 ( 2,375)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,494
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	888,000 円	148,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	675,000 円	22,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,059,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,176,100 円　（　　　　　　 3,448 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,641,200 円（　　　　　 8,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,326,491 円
②総費用	4,176,100 円
③純収益　①－②	16,150,391 円
④建物等に帰属する純収益	10,641,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,509,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,216,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,322,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）