鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
b	２２０１大津Ｓ -1633	大津市		建付地	（　）	長方形	東15.5m市道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
c	２２０１大津Ｓ -1525	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南17m市道、東3.5m、角地		商業 (80,600)
d	２２０１大津Ｓ -15	大津市		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		工業高度6種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 75.0]	333,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 261,999	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,191	100 [ 75.0]	354,921		366,000
c	(　 ) 297,011	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	301,471	100 [ 88.2]	341,804		352,000
d	(　 ) 207,300	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,544	100 [ 61.1]	341,316		352,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

大津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,493,397	16,070,335	54,423,062	45,900,800	8,522,262	（　0.9482） 8,080,809	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	168,350,188 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	374.60	Ｓ8F1B	3,280.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	516 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１階店舗、２～８階事務所を想定した。

⑦有効率　 61.4 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗・駐車場	335.68	19.0	63.92	2,900	185,368	6.0	1,112,208
							0.0	0
1～ 1	店舗	343.12	61.5	210.88	3,300	695,904	6.0	4,175,424
							0.0	0
一括 2～ 8	事務所	2,580.20	67.4	1,740.20	3,100	5,394,620	6.0	32,367,720
							0.0	0
塔屋～	塔屋	21.50

～

計		3,280.50	61.4	2,015.00		6,275,892		37,655,352
								0

⑨年額支払賃料	6,275,892 円　×　12ヶ月　＝　 75,310,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,310,704 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,099,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,146,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,655,352 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 346,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,493,397 円　　　　（　 136,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）　　　　-1603	3,047 ( 3,030)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,115 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１０１大津（賃）　　　　-1601	2,897 ( 2,881)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,912,000 円	652,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,812,335 円	76,246,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,542,000 円	652,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,070,335 円　（　　　　　　 31,144 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	652,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,280.50 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,900,800 円（　　　　　 88,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,493,397 円
②総費用	16,070,335 円
③純収益　①－②	54,423,062 円
④建物等に帰属する純収益	45,900,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,522,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,080,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,350,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
大津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-6

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　今井　康裕

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

354,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市梅林１丁目１６７番外｢梅林１－３－２４｣				②地積　(㎡)	516 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ4	中層事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南16m県道、背面道	水道、ガス、下水	大津 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 70 ｍ、南 12 ｍ、北 12 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

大津駅北東方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ大津駅に近接した商業地域である。周辺では分譲マンションも建ち並び、用途の多様性を有する。家賃によ
る収益性は伸び悩んでいるが、マンション用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 356,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大津市及び周辺市域内の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、投資目的で事業展開する法人
やマンションデベロッパー等である。オフィス需要はやや弱くテナントビルの収益性は伸び悩んでいるが、市場での投
資意欲は堅調で投資物件に対する取引利回りは低下傾向にある。また、駅前のマンション用地に対する需要は堅調であ
る。市場での中心価格帯については、画地規模等によって大きく異なり、その把握が難しい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の繁華性の高い商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方
、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価
値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大津 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    349,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が
和らぐ中で、緩やかに持ち直している。個人
消費は、緩やかに持ち直している。

ＪＲ大津駅前の商業地域で、地域要因に特段
の変動はない。事務所需要が弱く収益性が伸
び悩んでいる一方、駅前で用途の多様性を有
する地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

大津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1525	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南17m市道、東3.5m、角地		商業 (80,600)
b	２２０１大津Ｓ -1627	大津市		建付地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (80,366)
c	２２０１大津Ｓ -1633	大津市		建付地	（　）	長方形	東15.5m市道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
d	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,011	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	301,471	100 [ 85.3]	353,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 248,447	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	262,940	100 [ 75.4]	348,727		359,000
c	(　 ) 261,999	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,191	100 [ 77.4]	343,916		354,000
d	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 73.4]	340,598		351,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 356,000 円／㎡]

大津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,853,958	16,057,256	53,796,702	45,900,800	7,895,902	（　0.9482） 7,486,894	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	155,976,958 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	374.60	Ｓ8F1B	3,280.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	516 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況を考慮し、地下１階・地上１階店舗、２～８階事務所を想定した。

⑦有効率　 61.4 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗・駐車場	335.68	19.0	63.92	2,900	185,368	6.0	1,112,208
							0.0	0
1～ 1	店舗	343.12	61.5	210.88	3,200	674,816	6.0	4,048,896
							0.0	0
一括 2～ 8	事務所	2,580.20	67.4	1,740.20	3,079	5,358,076	6.0	32,148,456
							0.0	0
塔屋～	塔屋	21.50

～

計		3,280.50	61.4	2,015.00		6,218,260		37,309,560
								0

⑨年額支払賃料	6,218,260 円　×　12ヶ月　＝　 74,619,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,619,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,044,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,510,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,309,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 343,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,853,958 円　　　　（　 135,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）　　　　-1603	3,047 ( 3,030)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,094 円/㎡　月額支払賃料（　 3,079 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１０１大津（賃）　　　　-1601	2,897 ( 2,881)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,912,000 円	652,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,777,756 円	75,555,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,521,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,542,000 円	652,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,057,256 円　（　　　　　　 31,119 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	652,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,280.50 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,900,800 円（　　　　　 88,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,853,958 円
②総費用	16,057,256 円
③純収益　①－②	53,796,702 円
④建物等に帰属する純収益	45,900,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,895,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,486,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,976,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）