鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -411	大津市		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		商業高度6種最高31m (80,400)
b	２２０１大津Ｓ -703	大津市		更地	（　）	長方形	西8m国道、中間画地		２住居高度3種最高20m 風致地区 (60,200)
c	２２０１大津Ｓ -1703	大津市		建付地	（　）	台形	西7m市道、中間画地		近商高度6種最高31m (80,200)
d	２２０１大津Ｓ -1519	大津市		建付地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
e	２２０１大津Ｓ -1104	大津市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,219	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,640	100 [ 97.6]	108,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 88,047	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,160	100 [ 84.1]	107,206		107,000
c	(　 ) 126,904	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	140,974	100 [ 135.5]	104,040		104,000
d	(　 ) 127,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,427	100 [ 125.9]	102,801		103,000
e	(　 ) 155,575	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,753	100 [ 154.3]	102,238		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +53.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

大津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,829,976	727,473	3,102,503	2,613,040	489,463	（　0.9475） 463,766	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,464,612 円　　　　（　 72,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	300 ％	300 ％	131 ㎡	14.0 m x 9.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階に共同住宅（平均専有面積約３２㎡の１Ｋタイプ）を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,354	150,656	6.0	903,936
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	80.0	64.00	1,570	100,480	2.0	200,960
							0.0	0
3～ 3	住宅	80.00	80.0	64.00	1,600	102,400	2.0	204,800
							0.0	0
～

～

計		240.00	80.0	192.00		353,536		1,309,696
								0

⑨年額支払賃料	353,536 円　×　12ヶ月　＝　 4,242,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,242,432 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 424,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,818,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,309,696 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,829,976 円　　　　（　 29,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）商　　　　-509	2,591 ( 2,587)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,366 円/㎡　月額支払賃料（　 2,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-471902	2,072 ( 2,067)	100 [100.0]	[ 97.1] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,273 円	4,242,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,473 円　（　　　　　　 5,553 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,613,040 円（　　　　　 19,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,829,976 円
②総費用	727,473 円
③純収益　①－②	3,102,503 円
④建物等に帰属する純収益	2,613,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,464,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-4

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　小川　聡

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市唐崎３丁目４５８番９｢唐崎３－１－２６｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車場整備地区
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	低層の店舗や銀行等が多い駅近くの近隣商業地域	北西16m市道	水道、ガス、下水	唐崎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

唐崎駅南西方

150m

法令

規制

近商
(80,300)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ唐崎駅駅前の近隣商業地域で、土地利用に特段の変化はなく現況のまま推移するものと思料される。小規模
テナント中心で繁華性は普通であるが、背後住宅地の需要動向もあり地価は微増傾向にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市西部市街地内における商業地域、近隣商業地域の範囲と判定した。駅前立地であるが、需要者の属
性は地元資本による小規模事業者・テナントが中心と考えられる。背後地住宅地の熟成は見られ、商圏は狭く繁華性は
普通程度である。コロナ感染症の影響もあるが需要は微増傾向で底堅く推移している。市場での中心となる価格帯は取
引が少ないこともあってその把握が困難であるが、１３０㎡程度の土地で総額１３００万円程度前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例から試算したもので市場の実態を的確に反映し高い規範性が認められる
。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、住宅賃貸市場の空室率の上昇傾向や店舗賃貸市場の将来動向へのリスク、
コロナ感染症の影響下飲食テナント等の需要減退等を反映して低位に試算された。従って、市場実態に即した比準価格
を重視し収益価格を比較考量して下記の代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.6]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大津市は人口横這・世帯数微増、高齢化進展
、コロナ感染症、デフレ脱却期待の中、地価
は交通・環境要因等の格差による２極化の様
相を深めている。

ＪＲ湖西線唐崎駅に近い近隣商業地域であり
商業地としての繁華性は普通であるが、背後
地の住宅地の熟成もあり需要は微増傾向で推
移している。

標準的な規模・形状を有する中間画地であり
、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は
普通で、格差率に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.2
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０７大津Ｓ -744	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20.1m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２１０７大津Ｓ -849	大津市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２１０７大津Ｓ -2221	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
d	２２０１大津Ｓ -1018	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 104.9]	104,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 80,972	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	100,965	100 [ 96.0]	105,172		105,000
c	(　 ) 99,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,570	100 [ 94.1]	105,813		106,000
d	(　 ) 109,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,695	100 [ 105.8]	103,681		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

大津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,825,809	727,635	3,098,174	2,613,040	485,134	（　0.9475） 459,664	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,380,898 円　　　　（　 71,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	300 ％	300 ％	131 ㎡	14.0 m x 9.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階に共同住宅（１Ｋ３２㎡×４戸）の複合建物を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,348	150,272	6.0	901,632
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	80.0	64.00	1,570	100,480	2.0	200,960
							0.0	0
3～ 3	住宅	80.00	80.0	64.00	1,600	102,400	2.0	204,800
							0.0	0
～

～

計		240.00	80.0	192.00		353,152		1,307,392
								0

⑨年額支払賃料	353,152 円　×　12ヶ月　＝　 4,237,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,237,824 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 423,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,814,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,307,392 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,825,809 円　　　　（　 29,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）商　　　　-509	2,591 ( 2,587)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-471902	2,072 ( 2,067)	100 [100.0]	[ 97.1] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,135 円	4,237,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,635 円　（　　　　　　 5,554 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,613,040 円（　　　　　 19,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,825,809 円
②総費用	727,635 円
③純収益　①－②	3,098,174 円
④建物等に帰属する純収益	2,613,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	459,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,380,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,600 円／㎡）