鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1519	大津市		建付地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
b	２２０１大津Ｓ -524	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、中間画地		商業 (80,600)
c	２２０１大津Ｓ -703	大津市		更地	（　）	長方形	西8m国道、中間画地		２住居高度3種最高20m 風致地区 (60,200)
d	２２０１草津Ｓ -704	草津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西19.2m国道、南西12m、北東6.8m、三方路		準工 (70,200)
e	２２０１草津Ｓ -713	草津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南10m、東7m、北6.8m、四方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,427	100 [ 110.2]	117,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 196,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,401	100 [ 149.4]	131,460		131,000
c	(　 ) 88,047	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,160	100 [ 78.9]	114,271		114,000
d	(　 ) 132,367	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,081	100 [ 111.1]	115,284		115,000
e	(　 ) 91,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,187	100 [ 82.8]	111,337		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

大津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,649,527	6,004,960	22,644,567	17,344,100	5,300,467	（　0.9468） 5,018,482	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	100,369,640 円　　　　（　 97,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	1,029 ㎡	37.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階をフロア貸しの店舗とし、２～４階は共同住宅（ファミリータイプ６５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

近傍の類似の建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,695	862,400	6.0	5,174,400
							0.0	0
2～ 4		400.00	85.0	340.00	1,660	564,400	2.0	1,128,800
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	83.8	1,340.00		2,555,600		8,560,800
								0

⑨年額支払賃料	2,555,600 円　×　12ヶ月　＝　 30,667,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,667,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,174,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,572,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,560,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,649,527 円　　　　（　 27,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大津（賃）　　　　-911401	2,714 ( 2,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,708 円/㎡　月額支払賃料（　 2,695 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９０７大津（賃）　　　　-97006	2,645 ( 2,564)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,506,000 円	251,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,587,360 円	31,747,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,133,500 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,004,960 円　（　　　　　　 5,836 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,344,100 円（　　　　　 16,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,649,527 円
②総費用	6,004,960 円
③純収益　①－②	22,644,567 円
④建物等に帰属する純収益	17,344,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,300,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,018,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,369,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-3

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　林田　一三

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市松山町字一丁田１１２１番１外｢松山町１２－９｣				②地積　(㎡)	1,029 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
	不整形 1.2:1	店舗Ｓ1	低層の店舗等が多い県道沿いの商業地域	南東16m県道、南西側道	水道、ガス、下水	大津京 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 80 ｍ、南 140 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

大津京駅北東方

850m

法令

規制

商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの商業地域で沿道型量販店や外食店などの集積がみられる。駅徒歩圏であることから、マンション適地
として人気が高い。店舗やマンション需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市内に存する幹線道路沿いの商業地域である。需要者は全国的にチェーン展開する大手有名企業が多
いが、投資目的の地元個人や法人等も見られる。周辺では、駅徒歩圏内で利便性が良好であることからマンションが増
加している。供給が少ない一方で、商業背後地も拡大傾向にあり、店舗やマンション需要は堅調である。取引における
中心価格帯は取引される土地の規模等によりまちまちであるが、概ね１㎡当たり１０万～１３万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に成立した取引事例を基に、市場実態を反映した説得力ある価格が求められた。収益価格は店舗付共同
住宅を想定して求めたが、流動的側面を有することは否めない。対象不動産は商業地域に存し、需要者は収益性を加味
して取引に臨むものの、収益価格そのもので成約するまでには至っていないのが地域の実状であることに鑑み、比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草津 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[ 99.8]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、持ち直しの動きが続いている
ものの、足踏み状態にあるものとみられる。
大津市の人口・世帯数ともに概ね微増傾向に
ある。

幹線沿いに店舗が集積した路線商業地域であ
る。周辺には新規のマンション供給も多く、
商業背後地も拡大傾向にある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -510	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南4m、二方路		商業 (80,600)
b	２２０１大津Ｓ -1104	大津市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２２０１大津Ｓ -1519	大津市		建付地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
d	２２０１大津Ｓ -1522	大津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,395	100 [ 153.1]	118,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 155,575	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,753	100 [ 136.2]	115,825		116,000
c	(　 ) 127,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,427	100 [ 107.1]	120,847		121,000
d	(　 ) 121,285	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,649	100 [ 100.2]	121,406		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

大津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,553,520	5,725,806	22,827,714	17,482,300	5,345,414	（　0.9468） 5,061,038	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	101,220,760 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ1	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	1,029 ㎡	37.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２～４階は共同住宅（ファミリータイプで平均専有面積６８㎡）を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を参考として査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,714	868,480	6.0	5,210,880
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	400.00	85.0	340.00	1,660	564,400	2.0	1,128,800
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	83.8	1,340.00		2,561,680		8,597,280
								0

⑨年額支払賃料	2,561,680 円　×　12ヶ月　＝　 30,740,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,740,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,164,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,476,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,597,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,553,520 円　　　　（　 27,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）商　　　　-507	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	2,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,728 円/㎡　月額支払賃料（　 2,714 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）　　　　-2	3,003 ( 2,996)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,716
c	２１０１大津（賃）商　　　　-508	1,943 ( 1,940)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,770

大津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,518,000 円	253,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,265,606 円	31,640,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,500 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,725,806 円　（　　　　　　 5,564 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,482,300 円（　　　　　 16,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,553,520 円
②総費用	5,725,806 円
③純収益　①－②	22,827,714 円
④建物等に帰属する純収益	17,482,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,345,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,061,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,220,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）