鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -1104	大津市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
b	２２０１大津Ｓ -1519	大津市		建付地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
d	２２０１大津Ｓ -510	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南4m、二方路		商業 (80,600)
e	２２０１大津Ｓ -1522	大津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,575	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,753	100 [ 76.5]	206,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 127,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,427	100 [ 61.2]	211,482		211,000
c	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 115.2]	217,013		217,000
d	(　 ) 181,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,395	100 [ 86.7]	209,221		209,000
e	(　 ) 121,285	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,649	100 [ 58.1]	209,379		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

大津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,045,091	1,048,863	3,996,228	3,170,790	825,438	（　0.9468） 781,525	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,630,500 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	600 ％	600 ％	87 ㎡	7.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルで、１階は店舗、２～４階は事務所を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,722	122,490	6.0	734,940
							0.0	0
2～ 4	事務所	60.00	85.0	51.00	2,080	106,080	3.0	318,240
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	82.5	198.00		440,730		1,689,660
								0

⑨年額支払賃料	440,730 円　×　12ヶ月　＝　 5,288,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用であり計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,288,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 558,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,029,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,689,660 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,045,091 円　　　　（　 57,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）　　　　-1601	2,897 ( 2,881)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,736 円/㎡　月額支払賃料（　 2,722 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）　　　　-1603	3,047 ( 3,030)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 85.0]	2,555
c	２１０１大津（賃）商　　　　-510	3,803 ( 3,771)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,610

大津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,600 円	44,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,663 円	5,588,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,048,863 円　（　　　　　　 12,056 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,170,790 円（　　　　　 36,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,045,091 円
②総費用	1,048,863 円
③純収益　①－②	3,996,228 円
④建物等に帰属する純収益	3,170,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	825,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	781,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,630,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　川崎　光彦

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市中央３丁目３１０番１外｢中央３－２－２｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）駐車場整備地区
	1:2	事務所兼住宅Ｓ5	中高層の事務所ビルと店舗等が混在する商業地域	北西30m市道	水道、ガス、下水	大津 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 120 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

大津駅北東方

550m

法令

規制

商業
(80,600)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層のマンションやオフィスビルと中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であり土地利用に大きな変化はなく現状
維持で推移すると予測する。大津駅前の幹線道路であり需要は比較的堅調で地価は微増傾向にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市及び草津市を中心とする滋賀県南部の商業地域と判定した。需要者の属性はマンション業者や不動
産業者が中心と考えられる。新型コロナウイルス感染症による景況感の悪化からは回復傾向が見られ、ＪＲ駅に近いこ
とやマンション需要により需要は比較的堅調である。市場での中心となる価格帯は取り引きされる土地の規模、買主の
属性、マンション用地か等で差があるが３０坪程度の土地で２，０００万円～２，５００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大津市内の幅員の広い商業地の事例を元に試算したものであり市場性を反映したものである。一方収益価格
は４階建店舗事務所ビルを想定して試算したものであるが、賃料水準に基づく収益性が取引価格に及ぼす影響がやや弱
いことから比準価格よりも低位に試算された。積算価格は既成市街地につき試算できない。よって市場の実態を反映す
る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 193,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大津市内の商業地はマンション適地、主要駅
近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一
部で弱い動きが見られる。

ＪＲ大津駅の駅前通りの商業地域。マンショ
ンやオフィスビルが多く飲食店が比較的少な
い地域であり、需要は比較的堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -524	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、中間画地		商業 (80,600)
b	２１０７大津Ｓ -19	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東9m市道、南西6m、角地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
c	２２０１大津Ｓ -510	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南4m、二方路		商業 (80,600)
d	２２０１大津Ｓ -1104	大津市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
e	２２０１大津Ｓ -1627	大津市		建付地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (80,366)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,401	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,972	100 [ 90.9]	217,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 221,011	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	213,013	100 [ 97.5]	218,475		218,000
c	(　 ) 181,395	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,023	100 [ 86.7]	213,406		213,000
d	(　 ) 155,575	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,753	100 [ 72.9]	216,396		216,000
e	(　 ) 248,447	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	262,940	100 [ 121.9]	215,701		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

大津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,037,276	1,047,104	3,990,172	3,170,790	819,382	（　0.9468） 775,791	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,515,820 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	600 ％	600 ％	87 ㎡	7.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルで、１階はスケルトン、２～４階は事務所標準仕様を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物レンタブル比を参考にして査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,706	121,770	6.0	730,620
							0.0	0
2～ 4	事務所	60.00	85.0	51.00	2,080	106,080	3.0	318,240
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	82.5	198.00		440,010		1,685,340
								0

⑨年額支払賃料	440,010 円　×　12ヶ月　＝　 5,280,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,280,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 558,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,022,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,685,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,037,276 円　　　　（　 57,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）商　　　　-1501	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）　　　　-1601	2,897 ( 2,881)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,212
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,600 円	44,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,404 円	5,580,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,104 円　（　　　　　　 12,036 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,170,790 円（　　　　　 36,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,037,276 円
②総費用	1,047,104 円
③純収益　①－②	3,990,172 円
④建物等に帰属する純収益	3,170,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	819,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,917 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,515,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）