別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -59 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市本堅田６丁目字豊国２２７６番１０外 ｢本堅田６－１８－２３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 堅田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 堅田駅南西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で土地区画整理事業や小規模開発が行われ、新たな住宅地域として良好な居住環境が形成されている。駅徒 歩圏で利便性も高く需要が継続的に堅調で、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ堅田駅勢圏を中心とした開発造成された住宅地域である。需要者は、京阪神方面を含め沿線に居住 または勤務する一次取得者が中心で相対的に予算に余裕がある需要者が新築住宅を求める市場を形成している。大津市 北部の地域拠点である堅田駅周辺は、商業施設などの生活利便施設が充実しており、徒歩圏では強気の販売価格がみら れる。中心価格帯は、土地１０００万円から１２００万円程度、新築戸住宅３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある類似地域における開発団地内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を適 格に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性、需給動向等から賃貸市場の想定が困難で あるため試算しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証 的で規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 84.4] [100.0] 100 88,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市は人口横這・世帯数微増、高齢化進展 、コロナ感染症、デフレ脱却期待の中、地価 は交通・環境要因等の格差による２極化の様 相を深めている。 駅徒歩圏住宅地に対する選好性、土地区画整 理事業による基盤整備などが低金利環境と相 乗し、需要の高まりが顕著になっている。 標準的な規模・形状を有する北東向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -14.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％