別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -57 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市和邇高城字願成寺２４８番２５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 も見られる高台の住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 和邇 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   190 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 和邇駅西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 高台の戸建住宅団地として土地利用は安定的であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。高台の傾 斜地の造成団地であり、需要は弱く地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむねＪＲ湖西線沿線の大津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神や市内の工場等へ通勤するサ ラリーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅からは比較的近いものの傾斜地の造成団地で土地需要は弱含みの 状態が続いている。土地は２００㎡程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸 建住宅団地内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従って 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [106.3] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、足踏み状態が続いている。大津市 の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向であ る。 熟成した既成住宅団地で、特段の地域要因の 変動は認められないが、高台の傾斜地に存す るため、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％