別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -56 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市大谷町３７番１０外 ｢大谷町２３－８｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 山科 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 山科駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大津市郊外の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化がみられず、土地利用は現状のまま推移するものと予 測する。市街化調整区域における住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市内における価格水準の比較的低い住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性等を有する個 人である。市場の需給動向としては、市街化調整区域内における郊外の宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。市場 での中心価格帯については把握が困難であるものの、類似性の高い取引事例等から類推して土地単価で４万円／㎡～５ 万円／㎡程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大津市内の類似性の高い住宅地の事例を収集し、要因比較を行って求められており説得力が高い。収益価 格については、対象標準地は市街化調整区域内の住宅地域に存し、賃貸用建物の建築を想定することが困難であること 等から求められなかった。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きが見られ るものの足踏み状態が続いている。大津市の 人口は概ね横ばい傾向で世帯数は微増傾向に ある。 大津市郊外の調整区域内の住宅地域で、地域 要因に変化は無い。土地需要は総じて弱く、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％