別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -53 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千町３丁目字坂口５７７番１ ②地積 　(㎡) 583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 石山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 石山駅南西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が散在する古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。利便性が劣る農家住宅地域で、取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市及び隣接市の駅から徒歩圏外の既成住宅地域一円であり、特に大津市南部の調整区域内の農家住宅 地域と代替関係が強い。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、圏外からの転入はほとんど見られ ない。新型コロナの影響は限定的であるが、高齢化等の影響から農家住宅地の取得需要は弱く、また不動産取引自体が 少ない地域である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性等を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の農家住宅 の取引で、市街化調整区域内に存することから賃貸用建物の建築も困難であり、収益還元法は試算しない。本件におい ては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で、厳しい状況 にあるが、持ち直している。市内の人口はほ ぼ横ばい傾向、住宅地の地価は二極化傾向が 拡大している。 調整区域内の古くからの農家住宅地域で、土 地利用に変化はなく、地域要因に変動はない 。地縁的な取引が多く、高齢化等も見られ、 取得需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％