別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大津 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -52 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市真野大野１丁目字長路山６１０番２５ ｢真野大野１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 堅田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．８ｍ 市道 交通 施設 堅田駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持する と予測する。空地も見られ、取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線沿線の大津市内の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、圏外 からの転入はほとんど見られず、取引自体も少ない地域である。傾斜地であること、駅から徒歩圏外で利便性が劣るこ と等の理由から取得需要は弱い。市場における中心の価格帯は、周辺の類似の取引事例等から推定して、土地１５０㎡ で概ね４００～５５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅地域。市街化調整区域内に存し共同住宅等の賃貸を想定することが困難であるため収益 価格は求めなかった。開発からの経過期間が長く再調達原価の把握が困難であるため原価法も非適用とした。比準価格 は価格牽連性が強い取引事例を採用しており、規範性の高い価格といえる。この市場の実態を反映した比準価格を標準 とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [102.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、持ち直しの動きが続いている ものの、足踏み状態にあるものとみられる。 大津市の人口・世帯数ともに概ね微増傾向に ある。 丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅 地域で、土地利用に変化はない。駅から遠く 、利便性が劣ることから需要は弱含みで、地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％