別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -51 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外 ｢千野１－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南3.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 おごと温泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       590 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 おごと温泉駅南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺地域は農家住宅地域であり、土地利用に大きな変化はないものと予測する。若年層の流出 等により需要は減退しており、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市内のＪＲ湖西線沿線の市街化調整区域内に存する住宅地域である。典型的な需要者の属性 は、自己の居住を目的とし、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。農家住 宅地域であることから、若年層の流出等により需要は減退しており、供給も少ない。中心価格帯は、土地単価で㎡あた り２．０万円～２．４万円と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、大津 市の市街化調整区域に所在する住宅地の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のう え、代替性や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。 したがって実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 93.3] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加 。前年同期比で新設住宅着工戸数も増加傾向 であるが、地価は利便性の優劣による二極化 が拡大している。 旧来からの農家住宅地域であり、外部からの 需要はほとんどなく、若年層の流出等により 、需要は引き続き減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％