別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大津 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -50 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市伊香立下在地町字上出９１７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 堅田 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 堅田駅北西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域内には特段の価格変動要因は見受けられず、当分は現状のまま推移す るものと予測する。最寄駅から遠く、利便性も劣ることから需要は弱く、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市北部の既成住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者である。数年後には湖西道 路の４車線化の予定があり期待されるものの、現状では地域内には空地や空家が散見され、人口減少と高齢化が進んで いることから需要は弱い。特に無く、取引の中心となる価格帯は、㎡当り２万円前後と推定されるが、建物の有無や画 地規模等に差があるため、取引総額の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は農家住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域に所在し、賃貸市場は成熟しておらず、また市街化調整区域内に存す ることから、法令と市場性の面から収益還元法は試算しなかった。市街化調整区域内の農家住宅地の事例を基に試算さ れた比準価格は、現下の市場性を反映しており、説得力が高いものと判断する。よって、得られた比準価格を中心に、 代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [104.1] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地需要は北西部・南東部は弱 含みで、中心部及び駅周辺はコロナ禍に関わ らず安定的に推移している。 郊外の調区内に存する、既成住宅地域で、規 模の大きな画地が多く、また地縁的選好性を 有することから、外部からの流入は少なく、 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％