別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 大津 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -49 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市一里山７丁目字石拾２１０５番５４ ｢一里山７－６－４｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ郊外の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 瀬田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   210 ｍ、南   165 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 瀬田駅南東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,100) 高度3種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ瀬田駅南東方の郊外に商業施設とともに開発された住宅団地で、分譲から十余年が過ぎ、更に熟成が進むも のと予測される。居住の快適性、利便性は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ瀬田駅勢圏の造成住宅地域と判定した。主たる需要者は大津市及び京阪エリアに勤務する一次取得者 が中心である。駅徒歩圏外であるが、各画地の規模は大きく、街区は整然性とし、商業施設に隣接する等、居住の快適 性・利便性が高く需要は堅調である。取引の中心は更地で１５００万円～２５００万円程度であり、その価格決定にお いては収益性よりも取引実例や相場観等が重視される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、ＪＲ瀬田駅勢圏の類似の取引事例を採用し、適切 に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は地区計画による用途の制限や近隣地域が戸建住宅 地域であり、自用目的の取引が中心の市場である事等を総合的に勘案し適用しなかった。したがって、実証的な比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部で持ち直しの動きが みられるものの、足踏み状態が続いている。 大津市の人口はほぼ横ばい傾向で推移してい る。 地域要因に大きな変化はない。閑静な街並と 充実した利便施設により、居住の快適性、利 便性が高く、需要は堅調で、地価は上昇傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％