鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -15	大津市		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		工業高度6種最高31m (60,200)
b	２２０１大津Ｓ -524	大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、中間画地		商業 (80,600)
c	２２０１大津Ｓ -1211	大津市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
d	２２０１大津Ｓ -1611	大津市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、北27m、南4.8m、三方路		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,300	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,544	100 [ 86.0]	242,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 196,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,401	100 [ 83.3]	235,776		236,000
c	(　 ) 159,145	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,964	100 [ 70.8]	230,175		230,000
d	(　 ) 239,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	249,999	100 [ 103.4]	241,779		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

大津 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であるので、市場参入者の観点から開発法を適用するのが妥当であると判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参入者の観点から開発法の適用が妥当と判断。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,009,995,453	1,703,078,043	15	534,000	5,115.00	276,000	6,900.00
⑧開発法による価格	306,917,410 円　　　　（　 238,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,288 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,288.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
840.00 ㎡	6,900.00 ㎡	5,410.00 ㎡	1,490.00 ㎡	5,115.00 ㎡	ＲＣ・12F ( 66 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.2 ％）	（ 535.7 ％）	（ 420.0 ％）	（ 115.7 ％）	（ 74.13 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	80 ％	500 ％	420 ％	間口奥行	20.1 ｍ 61.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

534,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 534,000 円／㎡　　×　　 5,115.00 ㎡　　＝　　　　 2,731,410,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,731,410,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 284,280 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 284,280 円／㎡　　×　　　 6,900.00 ㎡　　＝　　　　 1,961,532,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,731,410,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 273,141,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,234,673,000 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	191,198,700 円	( 7 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 170,185,963 円
	販売総額(2期)	81,942,300 円	( 3 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 65,676,753 円
	販売総額(3期)	2,458,269,000 円	( 90 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,774,132,737 円
収入合計		－	－	－	－	2,009,995,453 円
支出	建築工事費(1期)	196,153,200 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 178,695,565 円
	建築工事費(2期)	196,153,200 円	( 10 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 159,060,630 円
	建築工事費(3期)	1,569,225,600 円	( 80 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,132,510,116 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	136,570,500 円	( 50 ％)	×　　0.9217	（ 7 ヶ月）	＝　　 125,877,030 円
	販売管理費(2期)	136,570,500 円	( 50 ％)	×　　0.7830	（ 21 ヶ月）	＝　　 106,934,702 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,703,078,043 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,009,995,453 円　　－　　　　　　 1,703,078,043 円　　＝　　　　　 306,917,410 円 238,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大津 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 -48

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　村木　康弘

TEL.

鑑定評価額

308,000,000 円

１㎡当たりの価格

239,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市京町１丁目４０８番｢京町１－３－２７｣				②地積　(㎡)	1,288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等駐車場整備地区 (80,420)
	不整形 1:3	共同住宅ＲＣ12	共同住宅、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域	北東7m市道、背面道	水道、ガス、下水	大津 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

大津駅北西方

600m

法令

規制

商業
(80,420)
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅等の中に高層マンションが建つ地域で、まとまった土地には今後もマンション建築が続くと予測する。
県南部のＪＲ駅徒歩圏のマンション素地需要は旺盛で、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 235,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市及び周辺市に位置する駅徒歩圏の大規模画地が存する圏域。需要者は分譲マンション開発業者であ
る。県南部のＪＲ駅に近いマンション適地の需要は強く、におの浜界隈を除いて、マンション素地取引は堅調である。
土地の個別性や規模はまちまちで総額は把握しがたいが、不動産業者への取材によると、市場の中心価格帯は一種（容
積率１００％）あたり２０万円／坪～４０万円／坪である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏に存する大規模画地で、需要の中心はマンション素地としての取引である。本件では代替競争関係にある事例
が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で開発法による価格も試算したが、開発分譲業者の投
資採算性等に着目した理論的な性格であるものの、若干流動的側面を有することは否めない。よって、本件では比準価
格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[ 58.3]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、
県内景気は持ち直しつつある。不動産への影
響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概
ね横這い傾向。

大津駅徒歩圏の分譲マンションが見られる地
域で、地域要因に格別の変動はない。利便性
が重視される傾向にあり、不動産業者の素地
取得意欲は旺盛。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１大津Ｓ -914	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,288)
b	２１０７大津Ｓ -19	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東9m市道、南西6m、角地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
c	２２０１大津Ｓ -1627	大津市		建付地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (80,366)
d	２２０１大津Ｓ -1513	大津市		更地	（　）	不整形	西11m県道、北3m、二方路		商業 (80,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,781	100 [ 91.2]	216,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 221,011	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	213,013	100 [ 101.0]	210,904		211,000
c	(　 ) 248,447	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	262,940	100 [ 94.1]	279,426		279,000
d	(　 ) 416,293	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	461,641	100 [ 110.3]	418,532		419,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

大津 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象不動産は分譲マンション適地であるので、市場参加者の価格判断の観点から開発法を適用するのが妥当と判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参加者の観点から開発法の適用が妥当と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,989,089,046	1,685,771,652	15	530,000	5,100.00	274,000	6,880.00
⑧開発法による価格	303,317,394 円　　　　（　 235,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,288 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,288.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
830.00 ㎡	6,880.00 ㎡	5,400.00 ㎡	1,480.00 ㎡	5,100.00 ㎡	ＲＣ・12F ( 66 戸) 77㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 64.4 ％）	（ 534.2 ％）	（ 419.3 ％）	（ 114.9 ％）	（ 74.13 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	80 ％	500 ％	420 ％	間口奥行	20.1 ｍ 61.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

530,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 530,000 円／㎡　　×　　 5,100.00 ㎡　　＝　　　　 2,703,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,703,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 274,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 282,220 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 282,220 円／㎡　　×　　　 6,880.00 ㎡　　＝　　　　 1,941,673,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,703,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 270,300,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,211,973,600 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	189,210,000 円	( 7 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 168,415,821 円
	販売総額(2期)	81,090,000 円	( 3 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 64,993,635 円
	販売総額(3期)	2,432,700,000 円	( 90 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,755,679,590 円
収入合計		－	－	－	－	1,989,089,046 円
支出	建築工事費(1期)	194,167,360 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 176,886,465 円
	建築工事費(2期)	194,167,360 円	( 10 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 157,450,312 円
	建築工事費(3期)	1,553,338,880 円	( 80 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,121,044,670 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	135,150,000 円	( 50 ％)	×　　0.9217	（ 7 ヶ月）	＝　　 124,567,755 円
	販売管理費(2期)	135,150,000 円	( 50 ％)	×　　0.7830	（ 21 ヶ月）	＝　　 105,822,450 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,685,771,652 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,989,089,046 円　　－　　　　　　 1,685,771,652 円　　＝　　　　　 303,317,394 円 235,000 円／㎡